حــق ورثة المستـأجر فى الامتـداد القانونـي لعقد الإيجار

>
حــق ورثة المستـأجر فى الامتـداد القانونـي لعقد الإيجار


الأساس القانوني لحق ورثة المتاجر الأصلي في البقاء في العين المؤجرة

لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر

المادة 601 فقرة 1 من القانون المدنى

عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى لا ينقضى بموت أحد عاقدية المؤجر أو المستأجر ومقتض ذلك أن عقد الإيجار يظل نافذا بين الورثة سواء ورثة المؤجر أو ورثة المستأجر إلى أن تنقضي المدة المحددة له قانونا ، وبالتالي تنتقل التزامات العقد إلى الورثة الشرعيين فيلزم ورثة المؤجر بتمكين المستأجر أو ورثته من الانتفاع بالعين كالتزام أساس وجوهري ، وفى المقابل يلتزم المستأجر أو ورثته بأداء القيمة الإيجارية .



مفهوم امتداد عقد الإيجار في ظل واعد القانون المدني

مفهوم الامتداد فى ظل قواعد القانون المدني لا يعنى وكما كان الوضع فى قوانين الإيجارات الاستثنائية امتداد تلقائي دون حد أقصى للمدة ، بل امتداد العقد حتى ينتهى بانتهاء المدة المقررة له .

التعاقد لأسباب شخصية - التعاقد لاعتبارات خاصة

أثر ذلك على الامتداد القانوني لعقد الإيجار


( إذا لم يعقد الإيجارية إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد )

[ المادة 602 من القانون المدنى ]



- لما كان الأصل فى عقد الإيجار أنه من العقود المالية والتي لا تبرم عادة لاعتبارات خاصة ( حرفة المستأجر - شخصيته ) فإن عقد الإيجار لا ينتهى قانونا بموت أحد المتعاقدين بل يظل نافذا مولدا لإثارة إلى أن تنقضي مدته .

العقود المحررة لأسباب خاصة - العقود المحررة بسبب حرفة المستأجر



- إذا كان الإيجار معقوداً بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات خاصة فإن الإيجار وأن كان لا ينتهي بقوة القانون فأنه يجب أن يطلب إنهاؤه .

( إذا لم يعقد الإيجار إلا بسب حرقة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد )

[ المادة 602 من القانون المدنى ]



(00 إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات شخصية في المستأجر ، كما لو أجرت العين لتكون مكتب محام أو عيادة طبيب ، وكما فى عقد الزراعة فيجوز لورثة المستأجر أن يطلب إنهاء العقد [ من المذكرة الإيضاحية للقانون ]



خلاصة القول 000 " أن الإيجار لا ينتهى بموت المستأجر وأن الحقوق الناشئة عن العقد والالتزامات المترتبة عليه تنتقل إلى ورثته وأن كان يحق لهم طلب إنهائه إاذ كان لم يعقد إلا بسبب حرفة مورثهم أو لاعتبارات أخرى متعلقة بشخصه ، لذا يكون فى استمرار الإيجار رغم عدم توافر القدرة لدى ورثته على استعمال الشيء المؤجرة فيما أجر لتحقيقه من أعراض إعنات لهم رأى المشرع إعفائهم منه كما يحق للمؤجر طلب الإنهاء إذا كانت الاعتبارات الشخصية فى المستأجر هى التي دفعت المؤجر إلى التعاقد معه بحيث لا يصلح ورثته للحلول محله فى تحقيق الغرض من الإيجار

الشروط والإجراءات والاوراق اللازمة لعقد وتوثيق زواج الأجانب في مصر

الشروط والإجراءات والاوراق اللازمة لعقد وتوثيق زواج الأجانب في مصر
تتم عملية عقد الزواج و توثيق عقد الزواج
في وزارة العدل بميدان لاظوغلي بالقاهرة- مكتب زواج الاجانب - الدور الرابع



1- حضور الزوج والزوجة بشخصهما

2- وجود شاهدين عدل بالاضافة الى طابع أسرة
( يتم شرائه من مجمع التحرير بالقاهرة )



3-ان يكون فرق السن بين الزوجين مناسبا ويفترض الا يزيد عن 25 عاما
4- يجب ان تكون اقامة الزوجة الاجنبية في مصر بغرض غير السياحة
( يتم الحصول على ختم بالاقامة المؤقتة على جواز سفرها من ادارة الجوازات والهجرة بمجمع التحرير بالقاهرة )
5- الا يقل سن الزوج والزوجة عن 21 عاما
6-تقديم شهادة من الطرف الاجنبي ( الزوجة ) الراغب في الزواج من سفارته بحالتهالاجتماعية وسنه وديانته
(يجب شهادة بأثبات الديانة سواء مسيحية او يهودية
لان القانون يمنع الزواج من ملحدة )



7- تقديم شهادة أخرى من الطرف الأجنبي ( الزوجة ) الراغب في الزواج من سفارته تفيد عدم ممانعة دولتها في الزواج



بعد اتمام الاوراق والاجراءات المطلوبة يتم التوجه وزراة العدل الكائنة بميدان لاظوغلي بالقاهرة
( مكتب زواج الاجانب- الدور الرابع )
وتتم كافة الاحراءات السابقة في مكتب زواج الاجانب



بعد الانتهاء من انهاء وتوثيق عقد الزواج واستلام العقد يتم ختمه من الشهر العقاري المختص والكائن بجوار نقابة المحامين بالقاهرة ثم يتم توثقية من أي مكتب توثيق تابع لوزارة الخارجية المصرية



وبعد الانتهاء من كافة اجراءات التوثيق يتم استيفاء باقي الاجراءات في سفارة الزوجة الاجنبية وكل سفارة لها اشتراطاتها وطلباتها الخاصة لانهاء اجراءات الزواج عن طريقها
حتى يكون الزوج جاهزا من الناحية القانونية للسفر والالتحاق بزوجته

مستحدث محكمة النقض المصرية في امتداد عقد الإيجار أحكام 2005 و ما قبلها

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 929 سنة قضائية 74 مكتب فني تاريخ الجلسة 13 / 02 / 2005 ] قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استنادا لما ذهب إليه أخذاً بتقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة بإنتهاء عقد إيجار الشقة محل النزاع لإنتفاء إقامة الطاعن الأول بها مع والدته - المستأجرة الأصلية - حتى الوفاة مستدلاً علي ذلك بقيام الأخيرة بتأجيرها من الباطن مفروشا حال حياتها وحتى وفاتها دون أن يعرض لدفاع الطاعن الأول بأن إنقطاعه عن الإقامة بها وتأجيرها من الباطن مفروشا لم يكن تخلياً منه عنها وإنما كان بسبب مصاحبته لوالدته للعلاج بالخارج رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون قد شابه القصور في التسبيب.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 458 سنة قضائية 74 مكتب فني تاريخ الجلسة 13 / 02 / 2005 ] تمسك الطاعن في دفاعه أمام محكمة الموضوع بالمذكرتين المقدمتين منه بجلستي / / ، / / بأنه يستمد حقه في امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع لصالحه لإقامته بها مع والده المستأجر الأصلي لها إقامة مستقرة حتى وفاته واستدل علي ذلك بأقوال شهوده وبالمستندات المقدمة منه في الدعوى وكان هذا الدفاع يعد مطروحاً علي محكمة ثاني درجة إعمالا للأثر الناقل لإستئناف وإذ قضي الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم الإبتدائي وإخلاء الشقة محل النزاع وبرفض طلب الطاعن إمتداد عقد إيجار عين النزاع له عن والده المستأجر الأصلي علي ما استخلصه من انتفاء إقامته بعين النزاع مع والدته حتى وفاتها وهو ما لا يصلح رداً علي ما أثاره الطاعن ولا يواجه دفاعه المشار إليه مما حجبه عن بحث وتمحيص هذا الدفاع وما استدل به عليه من مستندات مع أنه دفاع جوهري يتغير به- إن صح- وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون فضلاً عن مخالفته للقانون معيباً بالقصور في التسبيب.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 2477 سنة قضائية 73 مكتب فني تاريخ الجلسة 02 / 03 / 2005 ] تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بأن عقد إيجار شقة التداعي امتد إليه لإقامته بها مع والدته حتى وفاتها والذي إمتد من جدته المستأجرة الأصلية وأن وكيل المطعون ضدهما في إدارة العقار تقاضي منه أجرة الفترة من 1/9/1999 حتى 31/5/2000 بموجب إيصالات أقر به فيها بإمتداد العقد إليه عن جدته ... المستأجرة الأصلية وصورة ضوئية من التوكيل رقم ... الصادر من ... عن نفسه وبصفته وكيلاً عن المطعون ضدهما بتوكيلين رسميين إلي الأستاذ/ ... يوكله فيه بإدارة العقار الكائن به شقة التداعي وتحصيل الإيجار، وإذ إكتفي الحكم المطعون فيه رداً علي دفاع الطاعن بالقول بأنه لم يقدم الدليل عليه دون أن يعرض لتلك المستندات ويمحصها- والتي لم يجحدها المطعون ضدهما - مع ما قد يكون لها من دلالة مؤثرة قد يتغير بها وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون معيباً.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 901 سنة قضائية 74 مكتب فني تاريخ الجلسة 27 / 03 / 2005 ] تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بإمتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه لإقامته بها مع المستأجر الأصلي- المرحوم والده - إقامة مستقرة حتى وفاته - ودلل علي ذلك بأقوال شاهديه والتي استمعت إليهما محكمة أول درجة والشهادة الموثقة بأقوال الجار المواجه مما مؤداه توافر شروط امتداد عقد الإيجار إليه وإعتباره مستأجراً بقوة القانون ويلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار له عن ذات العين، إلا أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلغاء الحكم الإبتدائي وبإنتهاء عقد الإيجار والإخلاء والتسليم علي ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهم- رغم أن أحدهما بائع ملابس متجول والآخر بائع بمحل بالمنطقة - وطرح أقوال شهود الطاعن والمقيمين بذات العقار الكائن به الشقة محل النزاع دون أن يبين في أسبابه ما يبرر هذا الإطراح، كما أنه استدل علي عدم إقامة الطاعن بتلك الشقة علي ما استنبطه من الشهادة الصادرة من شركة كهرباء الإسكندرية بأنه متعاقد علي توريد التيار الكهربي لشقة كائنة بالعجمي - البيطاش- رغم أن هذه الشهادة لا تدل بذاتها علي عدم توافر شروط إمتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه إذ ليس في القانون ما يمنع المستأجر من امتداد عقد إيجار مسكن إليه مع احتفاظه بمسكن آخر في ذات المدينة فإن الحكم يكون معيباً بمخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في الإستدلال.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 2001 سنة قضائية 74 مكتب فني تاريخ الجلسة 06 / 04 / 2005 ] قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3/11/2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية "دستورية" بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص علي إنتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بإنتهاء إقامة آخرهم سواء بالوفاة أو الترك، وإن كان مقتضاه عدم جواز إمتداد عقد الإيجار إلي أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولي من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة، إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعي المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم، وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 29 من قانون وقضت بسريانه بأثر فوري علي الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14/11/2002، وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وأمتد وفقاً لحكم الفقرة الأولي من المادة 29 من الفانون رقم 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق علي نشر الحكم وليس في تاريخ سابق علي ذلك، بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14/11/2002، ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الإمتداد القانوني لعقود الإيجار- وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام إلتزام علي المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الإمتداد نزولاً علي أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها- تظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية، وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلي أقارب المستأجر- ومن أخذ حكمه من سبق وإمتد إليه العقد- الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها، علي أن يكون هذا الإمتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بإنتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك.

[الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 2001 سنة قضائية 74 مكتب فني تاريخ الجلسة 06 / 04 / 2005 ] إذ كان الحكم المطعون فيه قد بني قضاءه علي أن عقد إيجار عين النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخري إلي الطاعن بعد أن امتد من قبل إلي والده الذي توفي بتاريخ 1/7/2000 قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر، حال أن حظر إمتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلي ذوي قرباه المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة- وهو ما يقضي إليه قضاء ذلك الحكم- لا يسري إلا علي الوقائع اللاحقة علي نشره، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون، وقد حجبته هذه المخالفة عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من أنه بقي مقيماً مع والده في عين النزاع إلي وقت وفاته، وهو دفاع - لو صح - لترتب عليه إمتداد عقد الإيجار إليه عملاً بما تقضي به الفقرة الأولي من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، بغير أن يحول دون ذلك كون العقد قد سبق إمتداده من جد الطاعن إلي والده، متى كان ذلك فإن الحكم يكون معيباً.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 2552 سنة قضائية 73 مكتب فني تاريخ الجلسة 20 / 04 / 2005 ] تمسك الطاعنة بأن عقد إيجار عين النزاع أمتد إليها ولإخوتها من والدهم المستأجر الأصلي لإقامتهم معه حتى وفاته وإن تحرر عقد إيجارها بعد وفاة والدهم بإسم والدتهم وحدها، وإذ أقام الحكم الإبتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضاءه بإخلاء عين النزاع والتسليم علي ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهن السبعة الأول من إنتفاء إقامة أي من أولاد المستأجر الأصلي- ومن بينهم الطاعنة- بعين النزاع حتى وفاة والدتهم دون أن يواجه ما تمسكت به الطاعنة من إمتداد العقد إليها لإقامتها مع والدها المستأجر الأصلي حتى وفاته رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به- إن صح - وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون معيباً.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 1863 سنة قضائية 74 مكتب فني تاريخ الجلسة 16 / 06 / 2005 ] تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بدفاع حاصله أن عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 هو عقد صوري صورية مطلقة وأن عقد إيجار عين النزاع المبرم بين مورثه المطعون ضدها ووالدته قد امتد إليه لإقامته مع الأخيرة من بدء العلاقة الإيجارية حتى وفاتها وطلب إحالة الدعوي إلي التحقيق لإثبات صورية العقد سند الدعوي ودلل علي صحة هذا الدفاع بالمستندات المقدمة منه والمتمثلة في صورة صحيفة الدعوي رقم .... لسنة 2003 إيجارات كلي شمال القاهرة المرفوعة منه ضد المطعون ضدها وآخرين بطلب امتداد عقد إيجار عين النزاع إليه من مورثته المستأجرة الأصلية منذ عام 196. ولما كان الحكم الإبتدائي قد انتهي إلي رفض الدفع بالصورية علي ما ضمنه أسبابه من أن الطاعن قد وقع علي عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 وارتضاه وهو ما لا يواجه دفاع الطاعن ولا يصلح سبباً للرد علي الدفع بالصورية إذ لا يجوز للمحكمة أن تعول في رفض الدفع بالصورية علي عبارات العقد المطعون عليه علي ما سلف بيانه وإذ قضي الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الإبتدائي لأسبابه وأمسك عن الرد علي طلب إحالة الدعوي إلي التحقيق بحسبانها أحد وسائل الإثبات الجائزة للطاعن قانوناُ لإثبات تلك الصورية كما لم يضمن أسبابه ما يسوغ ذلك فإنه يكون معيباً.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 2634 سنة قضائية 73 مكتب فني تاريخ الجلسة 01 / 12 / 2004 ] تمسك الطاعنين أمام محكمة الإستئناف بإمتداد عقد إيجار المستأجر الأصلي إلي إبنته الطاعنة الأولي وإلي حفيدة الطاعن الثاني المقيمين معه حتى وفاته في عام 1974 وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الطاعنين من عين النزاع ورفض دعواهما بإمتداد عقد الإيجار لهما علي أنه لم تثبت إقامة الطاعنة الأولي مع والدتها حتى تاريخ وفاتها في ...... وأن الطاعن الثاني لا يستفيد من مزية الإمتداد القانوني بعد صدور حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان إمتداد عقد الإيجار للأحفاد وأغفل بذلك تحقيق دفاع الطاعنين رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 4068 سنة قضائية 66 مكتب فني تاريخ الجلسة 19 / 03 / 2003 ] النص في المادة 21/1 من القانون 52 لسنة 1969 يدل - على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن القانون قد احل المستفيدين من مزية الامتداد القانوني واستمرار العقد بالنسبة لهم والمشار أليهم في النص محل المستأجر الاصلى في عقد الإيجار اثر وفاته أو تركه المسكن, اى أنهم قد أضحوا دونه طرفا في العقد منذ انقضى بالنسبة له , وكان حكم هذا النص الواجب التطبيق على واقعة النزاع يطابق حكم المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - بغض النظر عن حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 116 لسنة 18 ق المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم (33) بتاريخ 14/8/1997 والاستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم (38) بتاريخ 18/9/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 / 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أن " وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا ... حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه للعين أو مدة شغله للمسكن ايهما اقل.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 1758 سنة قضائية 72 مكتب فني تاريخ الجلسة 26 / 05 / 2003 ] نص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 - المنطبق على واقعة النزاع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - يقضى بإستمرار عقد الإيجار وإمتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة نسبا أو مصاهرة بشرط أن تثبت إقامتهم مع المستأجر بالعين المؤجرة مدة سنة سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما اقل, ولا يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المماثل له, لأن القضاء بعدم دستورية أحد النصوص لا يؤدى بمجرده إلى عدم دستورية مثيله - الذي لم يعرض على المحكمة الدستورية العليا - فالأحكام بعدم الدستورية هي أحكام عينية لا تنصب إلا على ما عينته المحكمة بذاته فهي - دون غيرها - المنوط بها الرقابة القضائية على دستورية القوانين واللوائح عملا بنص المادة 175 من الدستور والمادة 25/1 من القانون 48 لسنة 1979.

[الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 1758 سنة قضائية 72 مكتب فني تاريخ الجلسة 26 / 05 / 2003 ] تمسك الطاعنين أمام محكمة الإستئناف بإمتداد عقد إيجار المستأجر الأصلي إلي إبنته الطاعنة الأولي وإلي حفيدة الطاعن الثاني المقيمين معه حتى وفاته في عام 1974 وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الطاعنين من عين النزاع ورفض دعواهما بإمتداد عقد الإيجار لهما علي أنه لم تثبت إقامة الطاعنة الأولي مع والدتها حتى تاريخ وفاتها في ...... وأن الطاعن الثاني لا يستفيد من مزية الإمتداد القانوني بعد صدور حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن إمتداد عقد الإيجار للأحفاد وأغفل بذلك تحقيق دفاع الطاعنين رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 7037 سنة قضائية 66 مكتب فني تاريخ الجلسة 09 / 06 / 2003 ] إذ كان البين من الأوراق أن المطعون ضدها الأولى هي وحدها التي تمسكت بإقامتها في شقة النزاع مع المستأجرة الأصلية حتى وفاتها وانفردت برفع الدعوى الفرعية بطلب امتداد الإيجار لها دون المطعون ضدها الثانية التي أيدتها في ذلك ولم تدع أنها كانت تقيم في عين النزاع أو لحقها اى ضرر أو فاتت عليها مصلحة من قضاء الحكم المستأنف بانتهاء عقد إيجار عين النزاع ورفض الدعوى الفرعية, فان الاستئناف المرفوع منها على هذا الحكم يكون غير مقبول لانتفاء مصلحتها في الطعن عليه, ومن ثم لا تفيد منه المطعون ضدها الأولى التي فوتت ميعاد الاستئناف, وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقبل استئناف المطعون ضدها الأولى المرفوع بعد الميعاد مستندا إلى أن الموضوع غير قابل للتجزئة فتفيد من طعن الأخرى, فانه يكون قد خالف القانون واخطأ في تطبيقه.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 8797 سنة قضائية 66 مكتب فني تاريخ الجلسة 23 / 06 / 2003 ] مؤدى نص المادة 152 من القانون المدني على أن: "لا يرتب العقد إلتزاما في ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقوقاً" في ضوء ما جاء بالإعمال التحضيرية, وما نصت عليه المادة 29 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 المقابلة لنص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 أن الإلتزامات الناشئة عن العقود عامة بما في ذلك عقد الإيجار لا تقع إلا على عاتق طرفيه, وإن كان لهما بإتفاقهما أن يرتبا حقوق للغير, ومن طبيعة عقد إيجار المساكن أنه عائلي وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته أو غيرهم ممن يترائى له إسكانهم, إما على سبيل التسامح المحض أو وفاء لإلتزامات مصدرها علاقة أخرى غير الإيجار كإلتزام الزوج بسكنى زوجته والأب لصغاره, والمخدوم بسكنى خدمه, وأما لحاجة الصغير الذي امتد له العقد أو المرأة للحماية والرعاية من أحد ذويها, فهؤلاء وغيرهم ليسوا مستأجرين أصليين, ولا يعد المستأجر نائبا عنهم, وإن كان لهم حق الإنتفاع بالعين تبعا لقيام حق المستأجر, وتعتبر إقامتهم في العين من قبيل استعمال المستأجر فلا يستطيعون مزاحمته فيها إستنادا لعقد الإيجار, ويستقل المستأجر وحده بوضع ضوابط علاقته بالمؤجر, ولا يستطيع المؤجر أن يقيم دعوى يطلب فيها إخلاء أحد هؤلاء أو طرده من العين المؤجرة ما لم تكن العلاقة الإيجارية الأصلية قد إنقضت, فإذا أقام المؤجر الدعوى على أحد هؤلاء الشاغلين للعين بطلب إخلائها أو طرده منها تأسيسا على أن العلاقة الإيجارية التي تربطه بالمستأجر الأصلي غير قائمة, كان للمدعى عليه أن يتمسك بأن عقد الإيجار سنده في شغل العين لا زال قائما بإعتبار أن عقد الإيجار وبقاؤه وإنتهاءه بالنسبة لشاغل العين رغم أنه ليس طرفا فيه يعتبر واقعة قانونية, له أن يتمسك بقيامها طالما أن المدعى يحتج عليه بإنتهائه.

[الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 8797 سنة قضائية 66 مكتب فني تاريخ الجلسة 23 / 06 / 2003 ] إذ كان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الثاني قد تمسك بأنه يقيم بشقة النزاع مع إبنة شقيقه المستأجر الأصلي والتي يمتد لها عقد إيجار الشقة بعد وفاة أبيها, فيكون حق المطعون ضده الثاني في الإنتفاع بالشقة ليس لأنه مستأجر لكنه تبعا لقيام حق ابنة أخيه كمستأجرة لها, وهى وحدها التي تقدر حاجتها لإقامة عمها معها لحمايتها والعناية بها سواء كان وصيا عليها أو بلغت سن الرشد, وتكون دعوى الطاعن بطلب طرده غير مقبولة, وإذ انتهى الحكم المطعون فيه بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والتناقض والقصور في التسبيب لأخذه بدفاع الطاعن بأن المطعون ضده الثاني لم يكن يقيم بشقة النزاع مع شقيقه المستأجر الأصلي أو والدتهما حتى وفاتهما ورفض إمتداد عقد الإيجار له, وفى نفس الوقت رفض طرده على أنه وصى على ابنة المستأجر الأصلي رغم بلوغها سن الرشد أثناء نظر الدعوى ووجود مسكن آخر له يمكنه رعايتها فيه, يكون على غير أساس خليقا برفضه.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 25 سنة قضائية 71 مكتب فني تاريخ الجلسة 15 / 11 / 2001 ] إذ كانت عبارة نص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 والذي جرى على أن "يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الأتي: "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارس المستأجر الأصلي طبقا للعقد أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا وإناثا من قصر أو بلغ يستوي في ذلك أن يكون الإستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم" وردت عامة مطلقة تتسع لكافة ورثة المستأجر فلا ينتهي العقد بموته وإنما يستمر لمصلحة من يستعملون العين منهم في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقا للعقد الأمر الذي يدل على أنه لا يشترط فيمن يكون له حق الإستمرار من الورثة سوى أن يستعمل العين في ذات النشاط ولا يشترط وعلى ما ورد باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 أن يستعمل المستفيد العين بنفسه بل يكفى أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء كان من باقي المستفيدين أو من غيرهم ولا يلزم أن يكون قيما أو وصيا أو وكيلا رسميا, وقد كان رائد المشرع في تعديل المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 سالفة الإشارة وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية للقانون 6 لسنة 1997 هو الحرص على تحقيق المساواة بين الأنشطة المتنوعة حرفية كانت أو تجارية أو صناعية أو مهنية وكذا على استقرارها لما لها من أبلغ الأثر على الأوضاع الإقتصادية في البلاد ومراعاة للبعد الإجتماعي وصولا إلى قدر مقبول من التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

[الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 25 سنة قضائية 71 مكتب فني تاريخ الجلسة 15 / 11 / 2001 ] إذ كان الحكم الإبتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء على ما ضمنه أسبابه من أن وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع إستعماله عين النزاع مكتبا للمحاماة بنفسه أو بواسطة نائب عنه نيابة ظاهرة أو مستترة أو بطريق التسخير لمخالفة ذلك الحظر المفروض عليه بنص المادة 72 من قانون السلطة القضائية برغم أن النص الأخير لا يعتبر مقيدا لنص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 المشار إليه لإختلاف حكم النصين وورود كل منهما على محل مغاير للآخر بما لا يستحيل معه إعمالهما وهو ما ينطوي على تقييد لمطلق النص المذكور وتخصيص له بغير مخصص واستحداث لحكم مغاير لا يضيف سببا لأسباب الإخلاء لم يرد به نص مما يعيبه.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 53 سنة قضائية 70 مكتب فني تاريخ الجلسة 15 / 01 / 2001 ] النص في الفقرة الأولي من المادة الأولي من القانون 6 لسنة 1997 علي أنه: "يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - يدل علي أن المشرع أراد إستمرار الورثة في ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم عند وفاته سواء أكان الغرض من الإجارة قد تحدد بمقتضي عقد الإيجار المكتوب ذاته، أو تعدل بإتفاق طرفيه المستفاد من رضاء المؤجر به صراحة أو ضمناً لأن كل ذلك تم طبقاً لعقد، ويؤكد هذا النظر ما جاء بالمادة السابعة من اللائحة التنفيذية لهذا القانون من أنه: "ويشترط لإستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أو النشاط الذي اتفاق عليه كتابة بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقبين أو النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها والذي لا يلحق ضرراً بالمبني ولا بشاغليه، فلم يشترط موافقة المؤجر كتابة علي تغيير النشاط إلا بالنسبة لورثة المستأجر دون المستأجر الأصلي. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاءه بإنتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/12/1974 والإخلاء علي أن المستأجرة الأصلية قامت بتغيير استعمال الشقة المؤجرة إلي غير أغراض السكني ذلك بتكوين شركة مقرها هذه العين استنادا إلي نص المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 والتي كانت تجيز ذلك مقابل زيادة الأجرة بنسب معينة ودون موافقة المؤجر وأنه بصدور حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص الفقرة الأولي من المادة 19 سالفة البيان بأن يشترط موافقة المؤجر مسبقاً علي تغيير النشاط الأمر الذي خلت منه الأوراق واستدل من ذلك أن العين موضوع الدعوي مستخدمة للسكني فقط بمقولة أنه لم يثبت من الأوراق والمستندات إقامة أي من الطاعنات بعين النزاع مع المستأجرة الأصلية حتى وفاتها، وكانت الطاعنات قد تمسكن في دفاعهن أمام محكمة الإستئناف بأنهن وارثات لوالدتهن المستأجرة الأصلية لعين النزاع، وبأن مورثتهن غيرت استعمالها إلي غير أغراض السكني برضاء مورث المطعون ضدهم المؤجر بقبضه الأجرة شاملة الزيادة القانونية مقابل تغيير الإستعمال إلي غير أغراض السكني واستدلا علي ذلك بما قدمته من إيصالات سداد الأجرة وبما تضمنه تقرير الخبير الذي ندبته محكمة أول درجة وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن تمحيص هذا الدفاع الجوهري رغم أن القانون لم يشترط موافقة المؤجر كتابة علي تغيير النشاط إلا بالنسبة لورثة المستأجر دون المستأجر الأصلي، كما أن الحكم بعدم دستورية الفقرة الأولي من المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 يقتصر أثره علي إعدام هذا النص ولا يجاوز ذلك إلي إحداث قاعدة قانونية جديدة تلزم المستأجر الذي غير استعمال العين إلي غير أغراض السكني إلي إعادة الحال إلي ما كان عليه بأن يعاد استعمالها كسكن، وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث مدي توافر أحكام المادة الأولي من القانون 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية بخصوص إمتداد عقد إيجار العين محل النزاع للطاعنات من مورثتهن المستأجرة الأصلية علي النحو السالف بيانه فإنه يكون فضلاً عن مخالفة القانون معيباً بالقصور في التسبيب والفساد في الإستدلال.

[الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 53 سنة قضائية 70 مكتب فني تاريخ الجلسة 15 / 01 / 2001 ] إذ كان الحكم المطعون فيه بعد أن خلص إلى أن المستأجر الأصلي هو الذي قام بتغيير النشاط واستصدر ترخيصاً بذلك في 14/3/1993 ثم توفي بتاريخ 20/2/1995 وأقام قضاءه على أنه يشترط لإنتقال حق الإجارة إلى الورثة أن يكون المؤجر قد وافق كتابة على تغيير المستأجر الأصلي للنشاط، وأن قيام المستأجر الأصلي بتغيير نشاطه دون الحصول على موافقة كتابية من المؤجر من شأنه أن يسقط حق ورثته في انتقال الإجارة إليهم رغم أن المؤجر ارتضى تغيير النشاط حتى أقام دعواه بتاريخ 30/4/1998 فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 231 سنة قضائية 69 مكتب فني 0 تاريخ الجلسة 09 / 02 / 2000 ] المقرر فى قضاء محكمة النقض ان من لهم حق الانتفاع بالامتداد القانونى لعقد الايجار فى حالتى الوفاة او الترك لا يعتبرون مع المستأجر مستأجرين اصليين للمكان المؤجر فلا تترتب فى ذمتهم حال حياته او خلال مشاركتهم له فية اية التزامات قبل المؤجر بل يبقى المستأجر هو الطرف الاصيل والوحيد فى التعامل مع المؤجر حتى اذا ما اخل بالتزاماته جاز للمؤجر مقاضاته دون اختصامهم حتى اذا توفى المستأجر او ترك العين لمن كان مقيما معه فانهم يستفيدون من امتداد عقد الايجار لصالحهم بقوة القانون ويكون لهم من وقت الوفاة او الترك جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة الايجارية .

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 2715 سنة قضائية 70 مكتب فني 0 تاريخ الجلسة 24 / 12 / 2001 ] من المستقر أن دلالة الأوراق الرسمية على الركن المادى للإقامة تكاد تكون معدومة متى كان صاحبها هو الذي يدلى ببياناتها فهى من صنعه, ولكن دلالتها قوية على قصده الإقامة وإنتفاء نية التخلي عنده لأنها تعبير صريح عن الإرادة, وتوافر الركن المعنوي كاف لإستمرار الإقامة بالشروط السالف بيانها بالمادة 21 من قانون إيجار الأماكن 52 لسنة 1969 المقابلة لنص المادة 29 من قانون 49 لسنة 1977.

[الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 2715 سنة قضائية 70 مكتب فني 0 تاريخ الجلسة 24 / 12 / 2001 ] إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن قد دلل على أن إياه هو المستأجر الأصلى لعين النزاع وقت أن كان سن الطاعن ست سنوات والأصل أن تكون إقامة الصغير مع أبيه في هذا الوقت, وكان المطعون ضدهم لم يقدموا دليلا على تعبير الطاعن عن نية التخلي عن العين بعد ثبوت إقامته فيها مع أبيه, وإنما ساقوا زعما آخر حاصله أن شقيق الطاعن هو المستأجر الأصلى وأنه توفى فيها قبل سنة من تاريخ رفع الدعوى, وهو ما دلل الطاعن على عدم صحته, كما دلل ببطاقته الشخصية ووثيقة زواجه وجواز سفره ورخصة قيادته وشهادة ميلاد أبنته على بقائه في العين قبل وفاة أبيه وبعدها وإصراره على إتخاذها موطنا, فإن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه على أنه لم يقدم دليلا على إقامته وقت الوفاء, إذ أن بيانات الأوراق التي قدمها الطاعن حررت بناء على ما أدلى هو به من بيانات وأن معظمها لاحق على تاريخ وفاة أبيه فانه يكون معيبا بالفساد في الإستدلال.

[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 220 سنة قضائية 71 مكتب فني 0 تاريخ الجلسة 24 / 12 / 2001 ] امتداد عقد الايجار - النص فى المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 بشأن ايجار الاماكن جاء عاما غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين - مثال انتقال الايجار من الجد للحفيد .

أحكام نقض في الايجارات

إثبات عقد الإيجار
1 - تصدي محكمة أول درجة للفصل في النزاع القائم بين الطاعن والمطعون ضده المتدخل في الدعوى بصفته مشترى العقار الكائن به عين النزاع بشأن صحة واقعة استئجار الطاعن لها من أبيه المؤجر والمالك الأصلي للعقار منتهية في قضاءها إلى ثبوت العلاقة الايجارية . قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء حكم أول درجة وبرفض دعواه تأسيساً على وجوب إقامتها ابتداء على المطعون ضده . خطأ .
( الطعن رقم 428 لسنة 71 ق - جلسة 13 / 1 / 2003 )

2 - تمسك الطاعنة بتقاضي المطعون ضده مقدم إيجار منها على أن يخصم من الأجرة الشهرية المستحقة عليها ألا انه كلفها بالوفاء بالأجرة كاملة دون إعمال الخصم مما يقع معه التكليف بالوفاء باطلاً وطلبها إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك .
اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيساً على أن تقاضي مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار يشكل جريمة لا يجوز إحالة الدعوى للتحقيق لإثباتها . مخالفة للقانون وخطا في تطبيقه .
( الطعن رقم 1709 لسنة 72 ق - جلسة 18 / 8 / 2003 )


________________________________________

إعلان
ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن :
ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن ستون يوماً لمن كان موطنه في الخارج وجوب احتسابه من الموطن الأصلي للطاعن دون موطنة المختار يستوي في ذلك الموطن العام أم موطن الأعمال أم مواطن النائب القانوني للغائب أو ناقص الأهلية علة ذلك م 17 ، 213 ، 215 مرافعات . الاستثناء . حالاته .
( الطعن رقم 2500 لسنة 67 ق جلسة 26 / 11 / 2001 )


________________________________________

الامتداد القانوني
1 - الامتداد القانوني لعقد الإيجار :
المستفيدين من منيرة الامتداد القانوني لعقد الإيجار .حلولهم محل المستأجر الأصلي فيه اثر وفاته أو تركه المسكن . م 21 / 1 ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29 / 1 ق 49 لسنة 1977 . الحكم بعدم دستورية نص المادة الأخيرة فيما تضمنه من استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً . لا اثر له علة ذلك .
( الطعن رقم 4068 لسنة 66 ق - جلسة 19 / 3 / 2003 )

2 - الامتداد القانوني لعقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي :
قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار العين محل النزاع تأسيساً على ثبوت غلقها منذ تاريخ وفاة المستأجر وان أحدا من ورثته لا يمتهن ذات مهنته دون استظهار ما إذا كان غلق العين والتوقف عن استعمالها في ذات نشاط المورث ينم عن تخلي الورثة نهائياً عنها وليس توقفاً اقتضته ظروف الوفاة لحين معاودة الانتفاع بها . خطأ .
( الطعن رقم 1522 لسنة 71 ق - جلسة 21 / 11 / 2002 )
3- امتداد عقد ايجار الاجنبى لزوجته المصرية وأولادها منه المقيمين بالعين المؤجرة مالم يثبت مغادرتهم البلاد نهائيا . حق مقرر لمصلحتهم دون غيرهم . مؤداه تمسك الزوج بهذا الحق دون ان يكون له صفه فى تمثيلهم . غير مقبول . عله ذلك .
القاعـدة:- النص فى المادة 17 من القانون رقم 136 لسنه 1981 – فى شأن بعض الاحكام الخاصه بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – وان دل على استمرار عقد ايجار الاجنبى الذى انتهت اقامته بالبلاد بقوة القانون لزوجته واولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ، مالم تثبت مغادرتهم البلاد بصفه نهائيه الا ان هذا الاستمرار مقرر لمصلحه هؤلاء الاخيرين دون غيرهم وبالشرط سالفة الذكر ، وبالتالى لايحق لمن عداهم التمسك بهذا الحق ، لما كان ذلك ، وكان الطاعن يؤسس نعيه – بسببيه – على الحكم المطعون فيه على حق مقرر لزوجته واولادها منه بالشرط المنصوص عليها فى المادة 17 سالفه البيان ، دون ان يكون له حق او مركز قانونى شخصى فى هذا الصدد ، واذ كان هؤلاء المقرر لصالحهم الحق غير ممثلين فى الدعوى ، وكان لا صفه للطاعن فى تمثيلهم فان النعى برمته يكون غير مقبول ويضحى بذلك على غير اساس .
( الطعن رقم 2302 لسنه 67 ق جلسه 17/2/1999)
4- قضاء محكمه الدستورية العليا بعدم دستوريه نص م 29 ق 49 لسنه 1977 فيما تضمنه من استمرار عقد الإيجار لصالح أقارب المستأجر حتى الدرجه الثالثة بسبب الوفاة او الترك الدعوى الماثله قبل صيرورة الحكم باتا . اثره قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى استنادا الى عدم امتداد عقد الايجار للطاعنة . صحيح فى القانون .
القاعـدة :- اذ كانت المحكمه الدستوريه العليا قد قضت بتاريخ 2 من أغسطس سنه 1997 فى الطعن رقم 116 لسنه 18 قضائيه المنشور فى الجريدة الرسميه فى 14 من اغسطس سنه 1977 بعدم دستوريه نص الفقرة الاولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فيما تضمنه من استمرار عقد الايجار لصالح اقارب المستأجر حتى الدرجه الثالثه بسبب الوفاة او الترك فانه بذلك يكون قد أدرك الدعوى قبل صيرورة الحكم الصادر فيها باتا .واذا اقام الحكم المطعون فيه قضاءه بتأييد الحكم الابتدائي برفض الدعوى على سند من عدم امتداد عقد الايجار محل الدعوى للطاعنه بعدم ثبوت إقامتها بالشقة محل النزاع فانه يكون قد انتهى الى نتيجة صحيحة فى القانون .

الطعن رقم 3249 لسنه 63 ق جلسه 31/1/1999

________________________________________

التماس أعاده النظر
الطعن على الحكم الاستئنافي بالنقض . لا يحول دون قبول التماس إعادة النظر فيه متي توافرت شرائطه .
( الطعن رقم 2902 لسنة 65 ق ، 240 لسنة 66 ق - جلسة 9 / 12 / 2001 )


________________________________________

بطلان
العقد الباطل لا وجود له عدم جواز تصحيحه بالإجازة . سقوط دعوى بطلانه بالتقادم . 141 م مدني المقصود به عدم سماع دعوى البطلان الصريحة . لكل ذي مصلحة الحق في تجاهل وجود العقد الباطل مهما مضي علية الزمن وللمحكمة أن تقضي ببطلانه من تلقاء نفسها .
( الطعن رقم 3415 لسنة 70 ق - جلسة 8 / 4 / 2002 )


________________________________________

دعوى
دعوى الطرد للغصب . دعوى موضوعية . التزام محكمة الموضوع ابتداء بالتحقيق من حق رافعها في استعمال الشيء واستغلال . وجوب تثبتها من بعد من السند القانوني لواضع اليد و تكييفه وبحث توافر أركانه وشروط صحته ومداه للوقوف على ما إذا كان غاصباً من عدمه .
( الطعن رقم 8024 لسنة 65 ق - جلسة 8 / 4 / 2002 )

________________________________________

دستورية
1- اثر الحكم بعدم الدستورية :
عدم جواز استخلاص قاعدة قانونية جديدة أو نص بديل من منطوق أو أسباب الحكم : المحكمة الدستورية العليا . اقتصار وظيفتها على مراقبة دستورية القوانين واللوائح لا المبادئ القضائية والاجتهادات القانونية . الحكم بعدم دستورية نص . أثره . عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم. إستخلاص قاعدة قانونية جديدة أو نص بديل من منطوقة أو أسبابه . غير مقبول . علة ذلك . المادتان . 29 ، 49 ق 48 لسنة 1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا .
( الطعن رقم 1006 لسنة 72 ق - جلسة 24 / 3 / 2003 )


________________________________________

طرد للغصب
تمسك الطاعن بأن مطالبته ابتداء للمطعون ضده بأجرة عين النزاع لاعتقاده خطأ انه مستأجر لها وفور علمه انه يضع اليد عليها بلا سند عدل طلبه إلي طرده للغصب وتدليله على ذلك بما ورد بتقرير خبير الدعوى . دفاع جوهري . إغفال الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضائه برفض دعوى الطرد تأسيساً على أن المطالبة بالأجرة قرينة على انتفاء الغصب . قصور مبطل .
(الطعن رقم 7794 لسنة 66 ق - جلسة 9 / 6 / 2003 )

________________________________________

فسخ عقد الإيجار
( الشرط الفاسخ الصريح )
تمسك الطاعن بتعسف المطعون ضده في طلب إعمال الشرط الفاسخ الصريخ لتأخره في الوفاء بالأجرة لمدة ثلاثة اشهر وان الأضرار التي تصيبه من فسخ العقد لا تتناسب البته مع ما قد يحققه المطعون ضده من مصلحة وتدليله على ذلك بالمستندات والقرائن . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاءه بالإخلاء استناداً إلى أن الدفاع سالف البيان لا سند له من الواقع أو القانون وان الشرط الفاسخ الصريح يسلب القضاء سلطته . خطأ وقصور .
( الطعن رقم 2803 لسنة 71 ق - جلسة 10 / 3 / 2003 )


________________________________________

قرارات لجان تحديد الاجرة
: القواعد الموضوعية المتعلقة بتحديد الأجرة فى القانون 49 لسنة 1977 . خضوعها للقانون الذي أنشئ المكان في ظله . القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة في القانون ذاته . سريانها على الدعاوى التي رفعت بعد العمل بأحكامه . لا يغير من ذلك رفع الدعاوى بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 الذي سمح بالطعن بالنقض على أحكام محاكم الاستئناف فى الطعون على قرارات لجان تحديد الأجرة . علة ذلك .
( الطعن رقم 774 لسنة 58 ق - جلسة 13 / 1 / 2003 )


________________________________________

المساكنة
1- تمسك الطاعنة بمساكنتها خالها المحرر باسمه عقد الإيجار منذ بدء الإجارة دون انقطاع . نفي الحكم المطعون فيه هذه المساكنة وقضاءه بالإخلاء على سند من أنها كانت وقت تحرير عقد الإيجار طفلة فاقدة التمييز وان الأوراق خلت من وجود شخص تعيش في كنفه كان يساكن المستأجر الأصلي دون استظهار ما إذا كان خالها هو المتولي أمرها أو الولي علي نفسها ومدي توافر نية المساكنة واستمرار الإقامة منذ بدء الإجارة دون انقطاع . خطأ وقصور .
( الطعن رقم 1345 لسنة 72 ق - جلسة 23 / 6 / 2003 )

2- النصوص الخاصة بقيود المسافة على المطلات . عدم تفرقتها بين باب ونافذة سريانها على ملك الجار عند الحد الفاصل بين عقارين للأخير طلب الحكم بسدها عند عدم مراعاة المسافة القانونية ولو كان العقار المطل علية أرضا فضاء علة ذلك
( الطعن رقم 5895 لسنة 63 - جلسة 8 / 1 / 2002 )

[ المادة رقم 235 - من قانون المرافعات]

مادة 235 - لا تقبل الطلبات الجديدة فى الاستئناف وتحكم المحكمة من تلقاء نفسها بعدم قبولها . ومع ذلك يجوز أن يضاف الى الطلب الأصلى الأجور والفوائد والمرتبات وسائر الملحقات التى تستحق بعد تقديم الطلبات الختامية أمام محكمة الدرجة الأولى وما يزيد من التعويضات بعد تقديم هذه الطلبات . وكذلك يجوز مع بقاء موضوع الطلب الأصلى على حالة تغيير سببه والاضافة إليه . و يجوز للمحكمة أن تحكم بالتعويضات إذا كان الاستئناف قد قصد به الكيد .

إن الطلب الجديد الذى لا يجوز ابداؤه أمام محكمة الاستئناف هو ما يتغير به موضوع الدعوى ، أما وسيلة الدفاع الجديدة فيجوز التمسك بها لأول مرة أمام تلك المحكمة التى تنظر الاستئناف على أساس ما يقدم اليها من أدلة ودفوع وأوجه دفاع جديد فضلا عما كان قد قدم من ذلك أمام محكمة أول درجة .[النقض المدني - الفقرة رقم 4 من الطعن رقم 2786 لسنــة 60 ق - تاريخ الجلسة 12 / 01 / 1997 مكتب فني 48 رقم الصفحة 111]

النص فى المادة235من قانون المرافعات على انه" لا تقبل الطلبات الجديدة فى الاستئناف وتحكم المحكمة من تلقاء نفسها بعدم قبولها، ومع ذلك يجوز ان يضاف إلى الطلب الأصلى الأجور والفوائد والمرتبات وسائر الملحقات التى تستحق بعد تقديم الطلبات الختامية امام محكمة الدرجة الأولى وما يزيد من التعويضات بعد تقديم هذه الطلبات، وكذلك يجوز مع بقاء موضوع الطلب الصلى على حاله تغيير سببه والاضافة إليه، ويجوز للمحكمة ان تحكم بالتعويضات إذا كان الاستئناف قدقصد به الكيد، يدل على ان المشرع اعتبر عدم قبول طلبات جديدة امام محكمة الاستئناف متعلقا بالنظام العام واوجب على تلك المحكمة إذا ما تبينت أن المعروض عليها هو طلب جديد ان تحكم من تلقاء نفسها بعدم قبوله إلا أن يكون هذا الطلب فى حدود الاستثناء الوارد فى الفقرتين الثانية والرابعة من المادة سالفة البيان ويعتبر الطلب جديدا ولو تطابق مع الطلب الآخر بحيث لا يكون هو ذات الشئ السابق طلبه فلا تعد المطالبة بمبلغ من النقود هو ذات طلب مبلغ آخر منها بمجرد قيام التماثل بينهما متى كان من الممكن ان ترفع به دعوى جديدة دون الاحتجاج بحجية الحكم السابق ومن ثم فإن طلب التعويض عن الضرر الأدبى المرتد مستقل بذاته عن الضرر الأدبى الشخصى ومغاير فلا يجوز قبوله لأول مرة امام محكمة الاستئناف بمقولة أنه قد تضمنه مبلغ التعويض الذى طلبه المضرور امام محكمة أول درجة.[النقض المدني - الفقرة رقم 7 من الطعن رقم 1995 لسنــة 61 ق - تاريخ الجلسة 21 / 04 / 1996 مكتب فني 47 رقم الصفحة 685]

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه متى كان الطلب المعروض أمام محكمة الاستئناف لا يختلف عن ذات الطلب الذى كان مطروحا على محكمة أول درجه فإن هذا الطلب لا يعد من قبيل الطلبات الجديدة التى لا يجوز إبداؤها لأول مرة أمامها، وإذ طلب المطعون ضده أمام محكمة الاستئناف تمكينه من المحل موضوع النزاع فإن هذا الطلب لا يكون طلبا جديدا إذ لا يعدو أن يكون وجها مرادفا لطلب التسليم كأثر من آثار دعوى الإخلاء الموضوعية استنادا إلى عقد استئجاره لمحل النزاع فإن الحكم المطعون فيه إذ استجاب لهذا الطلب يكون قد إلتزم صحيح القانون.[النقض المدني - الفقرة رقم 3 من الطعن رقم 1001 لسنــة 55 ق - تاريخ الجلسة 30 / 06 / 1994 مكتب فني 45 رقم الصفحة 1136]

المقرر طبقاً لنص المادة 235 من قانون المرافعات - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه لا يجوز مع بقاء موضوع الطلب الأصلى على حالة تغيير سببه و الإضافة إليه[النقض المدني - الفقرة رقم 5 من الطعن رقم 1499 لسنــة 55 ق - تاريخ الجلسة 04 / 04 / 1991 مكتب فني 42 رقم الصفحة 868]

مفاد المادة 235 من قانون المرافعات - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه يجوز للخصوم أن يتقدموا لمحكمة الدرجة الثانية بأدلة و دفوع و أوجه دفاع جديدة لم يسبق لهم إبداؤها أمام محكمة الدرجة الأولى ، و كانت وسائل الدفاع الجديدة تتميز عن الطلبات الجديدة بأنها لا تغير من موضوع النزاع بل تعنى الحجج التى يستند إليها الخصم فى تأييد ما يدعيه دون أن يغير من مطلوبه و كان البين من الأوراق أن الدعوى قد أقيمت بطلب الحكم بإخلاء الدكانين محل النزاع على سند من حصول المطعون ضدهما على ترخيصين بهدم العقار لإعادة بنائه بشكل أوسع ، و إذ قضت محكمة أول درجة برفض الدعوى لخلو هذين الترخيصين مما يفيد إشتمال المبنى الجديد على وحدات سكنية أو فندقية فإن تقديمها لمحكمة الإستئناف ترخيصاً لاحقاً يتضمن إشتمال المبنى على هذه الوحدات لا يعدو أن يكون وسيلة دفاع جديدة تأييداً لمطلوبهما الذى أبقياه على أصله - و هو إخلاء العين محل النزاع لإعادة بنائها بشكل أوسع - و ليس تغييراً له ، و إذ إلتزم الحكم هذا النظر فإن النعى عليه بالخطأ فى تطبيق القانون يكون على غير أساس .[النقض المدني - الفقرة رقم 3 من الطعن رقم 2173 لسنــة 52 ق - تاريخ الجلسة 20 / 01 / 1991 مكتب فني 42 رقم الصفحة 245]

لما كانت المادة 3/235 من قانون المرافعات قد أجازت للخصوم فى الإستئناف مع بقاء موضوع الطلب الأصلى على حالة تغيير سببه و الإضافة إليه و كان إستناد المطعون ضدهم الأربعة الأول أمام محكمة الإستئناف فى طلب أخذ أرض النزاع بالشفعة إلى أنها و الأرض المشفوع بها من الأراضى المعدة للبناء و متجاوران فى حد و إلى أن للأرض الأولى على الأخيرة حق إرتفاق بالرى يعد إضافة سببين جديدين إلى السبب الذى رفعت به الدعوى - و هو أن الشفعاء شركاء فى الشيوع للبائعين لأرض النزاع - و لا يعتبر طلباً جديداً يتغير به موضوع الطلب الأصلى فى الدعوى إلا و هو أخذ الأرض المبيعة محل النزاع بالشفعة ، بل ظل الطلب باقياً على حاله حسبما كان مطروحاً أمام محكمة أول درجة ، و من ثم فلا يكون صائباً فى القانون قول الطاعنين بأن ما إستند إليه الشفعاء أما محكمة الإستئناف فى طلب الشفعة غير جائز بإعتباره من الطلبات الجديدة بل هو فى صحيح حكم القانون من قبيل الأسباب الجديدة التى يجوز إبداؤها لأول مرة أمامها ، حسبما إنتهى إلى ذلك الحكم المطعون فيه .[النقض المدني - الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 593 لسنــة 55 ق - تاريخ الجلسة 04 / 01 / 1990 مكتب فني 41 رقم الصفحة 120]

مؤدى النص فى الفقرة الأولى من المادة 235 من قانون المرافعات أنه يعد طلباً جديداً الطلب الذى يزيد أو يختلف عن الطلب السابق إبداؤه أمام محكمة أول درجة فى الموضوع أو الخصوم و كان يجاوزه فى مقدارة ما لم تكن الزيادة مما نص عليه فى الفقرة الثانية من المادة سالفة الذكر .[النقض المدني - الفقرة رقم 3 من الطعن رقم 954 لسنــة 55 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1988 مكتب فني 39 رقم الصفحة 1287]

النص فى الفقرة الأولى من المادة 235 من قانون المرافعات على أنه لا تقبل الطلبات الجديدة فى الإستئناف و تحكم المحكمة من تلقاء نفسها بعدم قبولها إنما يتعلق بنظر موضوع الاستئناف .[النقض المدني - الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 1098 لسنــة 51 ق - تاريخ الجلسة 02 / 06 / 1985 مكتب فني 36 رقم الصفحة 852]

من المقرر - و على ما جرى به نص المادة 1/235 من قانون المرافعات - ألا يقبل إبداء طلبات جديدة و لأول مرة أمام محكمة الإستئناف ، إلا أن المقصود بالطلب فى الدعوى هو الحق أو المركز القانونى المطلوب حمايته فى نطاق ما يطلب الحكم به تأسيساً عليه أما ما يبديه الطالب من أسس تبرر طلبه فهى لا تعدو كونها أوجه دفاع فى الدعوى بما يتيح له - و على ما جرى به نص المادة 233 من قانون المرافعات - أن يبدى منها فى الإستئناف أوجهاً جديدة تبرر ما طلب الحكم له به و يوجب على المحكمة أن تفصل فى الإستئناف على أساسها ، لما كان ذلك و كان الثابت أن المطعون ضدهم قد طلبوا فى إستئنافهم الحكم لهم بمبلغ عشرين ألف جنيه تعويضاً عن الإستيلاء على أرضهم و هو ذات طلبهم أمام محكمة أول درجة مقداراً و حقاً و كان ما تمسك به المطعون ضدهم - و لأول مرة فى الإستئناف - من وجوب تقدير التعويض بقيمة الأرض وقت رفع الدعوى هو منهم دفاع جديد مقبول إبداؤه و ليس جديداً . فإن الحكم المطعون فيه إذ إعتبر هذا الدفاع مطروحاً عليه و فصل فيه يكون قد إلتزم صحيح القانون .[النقض المدني - الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 1678 لسنــة 50 ق - تاريخ الجلسة 31 / 05 / 1984 مكتب فني 35 رقم الصفحة 1528]

مفاد نص المادة 235 من قانون المرافعات - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع إعتبر الدفع بعدم قبول طلبات جديدة أمام محكمة الإستئناف متعلقاً بالنظام العام و أوجب على تلك المحكمة إذا ما تبينت أن المعروض عليها هو طلب جديد أن تحكم من تلقاء نفسها بعدم قبوله إلا أن يكون هذا الطلب فى حدود الإستثناء الوارد فى الفقرتين الثانية و الرابعة من المادة سالفة الذكر ، و يعتبر الطلب جديد و لو لم يتغير عن موضوع الطلب المبدى أمام محكمة أول درجة متى كان يجاوزه فى مقداره ما لم تكن تلك الزيادة مما نص عليه فى الفقرة الثانية من تلك المادة .[النقض المدني - الفقرة رقم 3 من الطعن رقم 934 لسنــة 49 ق - تاريخ الجلسة 12 / 01 / 1983 مكتب فني 34 رقم الصفحة 188 ]

مجموعة من التطبيقات القضائية ( أحكام محكمة النقض ) بشأن ( المادة 236 مرافعات )

[ المادة رقم 236 - من قانون المرافعات]مادة 236 - لا يجوز فى الاستئناف ادخال من لم يكن خصماً فى الدعوى الصادر فيها الحكم المستأنف مالم ينص القانون على غير ذلك . ولا يجوز التدخل فيه إلا ممن يطلب الانضمام الى أحد الخصوم .& التطبيقات القضائية & إذ كانت الخصومة فى الاستئناف تتحدد وفقا لنص المادة 236 من قانون المرافعات بالاشخاص الذين كانوا مختصمين أمام محكمة أول درجة سواء كانوا مدعين أو مدعى عليهم أو مدخلين فى الدعوى، فإذا تم الاختصام على خلاف ذلك أمام محكمة الاستئناف فإنه يعد بدءا لدعوى جديدة أمامها مما يخالف قواعد الاختصاص ومبدأ التقاضى على درجتين .[النقض المدني - الفقرة رقم 4 من الطعن رقم 1685 لسنــة 60 ق - تاريخ الجلسة 11 / 06 / 1996 مكتب فني 47 رقم الصفحة 933]مفاد نص المادة1/236من قانون المرافعات أن أطراف الخصومة بالنسبة للاستئناف تتحدد بالحكم الصادر من محكمة أول درجة فلا يقبل الاستئناف إلا ممن كان طرفا فى الخصومة التى صدر فيها الحكم بشخصه أو بمن ينوب عنه.[النقض المدني - الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 2090 لسنــة 60 ق - تاريخ الجلسة 11 / 01 / 1996 مكتب فني 47 رقم الصفحة 156]من المقرر فى قرار هذه المحكمة - أن نطاق التدخل الإنضمامى على ما يبين من المادة 126 من قانون المرافعات مقصور على أن يبدى المتدخل ما يراه من أوجه الدفاع لتأييد الخصم الذى تدخل إلى جانبه دون أن يطلب القضاء لنفسه بحق ما، فإن طلب المتدخل لنفسه بحق ما، فإن طلب المتدخل لنفسه حقاً ذاتياً يدعيه فى مواجهة طرفى الخصومة فإن تدخله فى هذه الحالة يكون تدخلاً هجومياً يجرى عليه ما يجرى على الدعوى من أحكام لما كان ذلك، وكان تدخل المطعون ضده الثانى أمام محكمة الاستئناف إلى جانب والده - المطعون ضده الأول - لمساندته فى دفاعه نفى احتجازه لأكثر من مسكن دون مقتض وفى طلبه رفض الدعوى واقتصار طالب التدخل فى دفاعه على أنه يشغل الشقة محل النزاع التى تركها له والده والمستأجر الأصلى تأييداً لدفاع الأخير فى هذا الشأن دون أن بطلب الحكم لنفسه بحكق ذاتى يدعيه فى مواجهة طرفى الخصومة وكان تدخله - على هذا النحو - أياً كان مصلح ته فيه - لا يعد تدخلاً هجومياً وإنما هو فى حقيقته وبحسب مرماه تدخل إنضمامى يجوز ابداؤه أمام محكمة الاستئناف وفق ما تقضى به الفقرة الثانبة من المادة 236 من قانون المرافعات.[النقض المدني - الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 1182 لسنــة 55 ق - تاريخ الجلسة 29 / 12 / 1991 مكتب فني 42 رقم الصفحة 1995]المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الخصومة فى الإستئناف تتحدد وفقاً لنص المادة 236 من قانون المرافعات بالأشخاص الذين كانوا مختصمين أمام محكمة الدرجة الأولى و بذات صفتهم و أن تصحيح الصفة وفقاً لنص المادة 115 من ذلك القانون يجب أن يتم فى الميعاد المقرر و ألا يخل بالمواعيد المحددة لرفع الدعوى . و إذ كان الحكم المستأنف قد صدر ضد وزير الخزانة بصفته الرئيس الأعلى لكل من بيت المال و مصلحة الأملاك فأستأنفه بهاتين الصفتين دون الطاعن الذى أقتصر أثناء نظر الإستئناف و بعد فوات ميعاده - على تصحيح صفة ممثل بيت المال بموجب إعلانات وجهها للمطعون عليهم بعد فوات هذا الميعاد بإعتباره ممثلاً لبيت المال دون وزير الخزانة الذى قصر فيها أيضاً صفته فى الإستئناف على مجرد كونه ممثلاً لمصلحة الأملاك دون بيت المال بحسبان أن الطاعن حل محله فى ذلك فإن الحكم إذ قضى بعدم جواز إستئناف الطاعن إستناداً إلى أن الخصومة فى الإستئناف تتحدد بمن كان مختصماً أمام محكمة أول درجة فإنه يكون قد إنتهى إلى صحيح القانون .[النقض المدني - الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 1204 لسنــة 52 ق - تاريخ الجلسة 01 / 04 / 1987 مكتب فني 38 رقم الصفحة 533]تنص المادة 236 من قانون المرافعات على أنه " لا يجوز فى الإستئناف إدخال من لم يكن خصماً فى الدعوى الصادر فيها الحكم المستأنف ما لم ينص القانون على غير ذلك " و إذ كان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى بصحيفتها المودعة قلم كتاب محكمة أول درجة قى 1971/5/23 على وزير الإصلاح الزراعى و مدير عام مصلحة الأملاك الأميرية و وزير الخزانة الطاعنين من الثانى للأخير ، و كان قرار رئيس الجمهورية 1586 لسنة 1963 و المعمول به منذ 1961/8/13 قد نص فى مادته الخامسة على أن تدمج الإدارة العامة للأملاك و طرح النهر فى الهيئة العامة للإصلاح الزراعى و يكون لمجلس إدارتها الإختصاصات التى كانت مقررة لمجلس إدارة صندوق طرح النهر و أكله ، كما نص قرار رئيس الجمهورية 10587 لسنة 1963 فى مادته الحادية عشرة على أن رئيس مجلس إدارة الهيئة يمثلها أمام القضاء ، و كانت محكمة الإستئناف مع تسليمها بأن الهيئة العامة للإصلاح الزراعى هى وحدها ذات الصفة فى النزاع المطروح قد ناطت بالمطعون ضدهم إختصامها لأول مرة أمامها و قضت بإلزامها بالمبلغ المحكوم به ، لما كان ذلك و كان مقتضى القرارين سالفى الذكر أيلولة إختصاصات الإدارة العامة للأملاك و طرح النهر إلى الهيئة العامة للإصلاح الزراعى و ليس مجرد نقل تبعيتها الإدارية لها ، فإن رفع الدعوى على تلك الإدارة لا تنعقد به الخصومة قبل الهيئة العامة للإصلاح الزراعى و لو حضر مندوب عن إدارة الأملاك أمام الخبير طالما أن الهيئة الطاعنة التى أصبحت وحدها ذات الصفة فى الدعوى لم تختصم أمام محكمة أول درجة و يكون إختصامها لأول مرة أمام محكمة الإستئناف بدءاً لدعوى جديدة قبلها لدى محكمة الدرجة الثانية بما يخالف قواعد الإختصاص و مبدأ التقاضى على درجتين .[النقض المدني - الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 101 لسنــة 46 ق - تاريخ الجلسة 19 / 12 / 1979 مكتب فني 30 رقم الصفحة 328]الخصومة فى الإستئناف إنما تتحدد بمن كان خصماً فى الدعوى أمام محكمة أول درجة و مناط تحديد الخصم يكون بتوجيه الطلبات و إذ كان الثابت أن الطاعن عقد خصومة بينه و بين المطعون ضدهما أمام محكمة أول درجة بطلب إبطال عقد البيع المبرم بينهما إضراراً بحقوقه فى شركة التضامن القائمة بينه و بين المطعون ضده الثانى فإن نطاق الخصومة أمام محكمة أول درجة يكون قد تحدد بهؤلاء الأشخاص و إذ إستانف المطعون ضده الأول الحكم الصادر فى الدعوى مختصماً الطاعن الذى أجيب إلى طلباته و المطعون ضده الثانى الذى باعه المحل موضوع العقد فإن الخصومة بهذه الصورة أمام محكمة الإستئناف تكون صحيحة و متضمنة للأشخاص الذين يجب إختصامهم فى الدعوى لأن طلب بطلان عقد البيع أو عدم الإعتداد هو طلب لا يقبل التجزئة إذ لا يتصور أن يكون البيع صحيحاً بالنسبة لأحد طرفيه دون الآخر و هو ما كان يمكن أن يؤدى إليه إغفال إختصام المطعون ضده الثانى فى الإستئناف .[النقض المدني - الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 544 لسنــة 45 ق - تاريخ الجلسة 08 / 01 / 1979 مكتب فني 30 رقم الصفحة 127]مفاد نص المادة 1/236 من قانون المرافعات أن أطراف الخصومة بالنسبة للإستئناف تتحدد بالحكم الصادر من محكمة أول درجة و من ثم فلا يجوز للمستأنف أن يختصم بصحيفة الإستئناف من لم يكن طرفاً فى الدعوى إلا أنه يجوز قانوناً أن يرفع الإستئناف على غير من صدر ضده الحكم إذا كان الحق المتنازع عليه قد آل بعد رفع الدعوى بإعتباره خلفاً عاماً أو خاصاً .[النقض المدني - الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 293 لسنــة 42 ق - تاريخ الجلسة 15 / 05 / 1978 مكتب فني 29 رقم الصفحة 1250]الخصومة فى الإستئناف تتحدد وفقاً لنص المادة 236 من قانون المرافعات بمن كان مختصماً أمام محكمة أول درجة و إذ كان الطاعن الرابع لم يصح إختصامه أمام محكمة أول درجة و لا يعتبر لذلك مدخلاً فى الدعوى أمامها فإن إختصامه أمام محكمة الإستئناف يكون غير جائز .[النقض المدني - الفقرة رقم 4 من الطعن رقم 801 لسنــة 43 ق - تاريخ الجلسة 27 / 06 / 1977 مكتب فني 28 رقم الصفحة 1508]الخصومة فى الإستئناف تتحدد - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة بالأشخاص الذين كانوا مختصمين أمام محكمة الدرجة الأولى ، و المناط فى تحديد الخصم هو بتوجيه الطلبات إليه فى الدعوى .[النقض المدني - الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 500 لسنــة 39 ق - تاريخ الجلسة 12 / 12 / 1974 مكتب فني 25 رقم الصفحة 1427]تتحدد الخصومة فى الإستئناف - و على ما جرى به قضاء محكمة النقض - بالأشخاص الذين كانوا مختصمين أما محكمة الدرجة الأولى ، و المناط فى تحديد الخصم هو بتوجيه الطلبات فى الدعوى إليه .[النقض المدني - الفقرة رقم 5 من الطعن رقم 215 لسنــة 37 ق - تاريخ الجلسة 28 / 03 / 1972 مكتب فني 23 رقم الصفحة 542]

كيفية كتابة مذكرة دفاع قانونية جيدة

كيف أكتب مذكرة دفاع قانونية قيمة؟

س: سُئلت أكثر من مرة عن كيفية كتابة مذكرة دفاع قانونية جيدة، على الإنترنت وفي العمل ومن العديد من الزملاء.

ج: فأحببت أن أخط هذه الرسالة لكل هؤلاء، ولكل محبي العلم والتعلم، فأقول- وبالله التوفيق: اعلموا، حفِظكُم الله، أن أفضل الطرق لكتابة مذكرة دفاع قانونية قيمة – فيما أرى – تكون على النهج الآتي:

1 - ديباجة المذكرة (مُقدمة المذكرة):

في مقدمة مذكرة الدفاع يتم بيان اسم المحكمة ورقم الدائرة وأسماء الخصوم وصفاتهم ورقم الدعوى وسنتها ونوعها وتاريخ الجلسة وسبب التأجيل.

مثال:

محكمة جنوب القاهرة الابتدائية
الدائرة "32" إيجارات
مذكرة
(أو مذكرة تكميلية – أو مذكرة ختامية، حسب الأحوال)
بدفاع/ (مدعى عليه ثان)

ضد
السيد/ (مُدع)

في الدعوى رقم لسنة 2009 إيجارات كلي جنوب القاهرة، والمحدد لنظرها جلسة يوم الموافة للمرافعة.

أو

… المحجوزة للحكم جلسة يوم للحكم مع التصريح بمذكرات.

ثم يتم تقسيم مذكرة الدفاع – بعد ذلك – إلى أقسام ثلاثة رئيسية، هي: القسم الأول "الوقائع"، ثم القسم الثاني "الدفاع"، ثم القسم الثالث "الطلبات". ثم تذييل المذكرة بتوقيع المحامي وصفة موكله في الدعوى. على نحو ما سيلي بيانه:

2 - سرد الوقائع المنتجة في الدعوى أو في الدفاع:

"أولاً- الوقائع": من المنطقي أن يتم البدء عند كتابة صحيفة الدعوى أو مذكرة الدفاع، أن يتم سرد الوقائع المنتجة في تلك الدعوى أو هذا الدفاع، بدون اختصار مخل أو تطويل ممل.

والوقائع غير المنتجة والتي لا أثر لها في الدعوى أو في الدفاع، فلا فائدة ترجى من ذكرها، وجميع الوقائع المنتجة في الدعوى أو في الدفاع يجب ذكرها وإيرادها والتدليل عليها بكافة طرق الإثبات وتقديم جميع الأدلة التي تثبتها، حتى لا تأتي مجرد أقوال مرسلة – ولو كانت حقيقية – طالما لم يقدم الدليل عليها المُثبت لها.

وفي حالة كتابة مذكرة تكميلية أو مذكرة ختامية، فيمكن الإحالة إلى ما سبق ذكره من وقائع فيما قبل، مع التنويه عن المستجدات التي حدثت بالدعوى بعد تاريخ تقديم المذكرات السابقة.

ولكن لا يليق تجاهل الوقائع بالكامل أو ذكرها باختصار شديد مخل أو الإحالة إلى صحيفة الدعوى مثلاً لا سيما إذا كانت مذكرة الدفاع مقدمة من المدعى عليه.

وفي مذكرة الدفاع للرد على صحيفة دعوى، يفضل ذكر بيانات قيد الدعوى، ثم ذكر الطلبات الواردة في الصحيفة، ثم سرد موجز للأسانيد التي استند إليها دفاع الخصم.

مثال:

أولاً- الوقائع
تخلص وقائع الدعوى الماثلة في أن المدعين عقدوا الخصومة فيها بموجب صحيفة موقعة من محام، أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 7/10/2009م، وأعلنت قانوناً، طلبوا في ختامها الحكم لهم ضد الهيئة المدعى عليها بإلزامها بمنع تعرضها للمدعين في حيازتهم ، وذلك بحكم مشمول بالنفاذ المعجل مع إلزامها بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

وقال المدعون شرحاً لدعواهم أن مورثهم المرحوم/ كان يستأجر عين التداعي من ، بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1/5/1974، وبتاريخ 29/5/1989 توفي المستأجر الأصلي، وزعم ورثته المدعين أنهم يستفيدون من ميزة الامتداد القانوني لعقد إيجار مورثه
3 - التكييف القانوني:
"ثانياً- الدفاع": ومن ثم، يتم التكييف القانوني لهذه الوقائع المنتجة، بإعطائها الوصف القانوني الصحيح.

والتكييف عملية اجتهادية يراد بها إدراك الوقائع على ما هي عليه في حقيقتها، يعقب ذلك تبيّن الأنظمة القانونية التي تندرج تحت مظلة حكمها تلك الوقائع في التشريع. فالتكييف على العموم يعني: التعرّف، وبالطرق العقلية، إلى الواقع على ما هو عليه لتحديد ما يجب في هذا الواقع من حكم شرعي أو قانوني للانتقال به مما هو كائن إلى ما يجب أن يكون عليه في ضوء مقاصد هذا التشريع أو ذاك.

فالتكييف يعرف بأنه تحديداً لطبيعة العلاقة القانونية المتنازع فيها وردّها إلى نظام قانوني، فهو إذن تحليل للوقائع والتصرفات القانونية تمهيداً لإعطائها وصفها الحق ووضعها في المكان الملائم من بين التقسيمات السائدة في فرع معين من فروع القانون.

والتكييف عملية أولية وفي غاية الأهمية، لأنه الأساس الذي يبنى عليه كل أوجه الدفاع فيما بعد.

ويجب التركيز على أن يكون التكييف مقنعاً للمحكمة بقدر الإمكان، حيث أن لمحكمة الموضوع سلطة تكييف الدعوى في حدود سبب الدعوى والطلبات الواردة فيها. فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "محكمة الموضوع ملزمة في كل حال بإعطاء الدعوى وصفها الحق وإسباغ التكييف القانوني الصحيح عليها دون تقييد بتكييف الخصوم لها، في حدود سبب الدعوى، والعبرة في التكييف بحقيقة المقصود من الطلبات المقدمة فيها لا بالألفاظ التي صيغت منها هذه الطلبات". (نقض مدني في الطعن رقم 186 لسنة 62 قضائية – جلسة 25/3/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – صـ 545).

4 - ذكر النص القانوني:

ثم التدليل على هذا التكييف، والاستناد في الدفاع عنه، إلى النصوص القانونية ذات العلاقة، وهو ما يتطلب إلمام المحامي بالقانون الذي يتناوله، ولو على الأقل في خطوطه العريضة بصفة عامة، أما في خصوص المسألة التي يتناولها بالبحث والتطبيق فلا بد من أن يكون ملماً بها إلماماً تاماً من جميع جوانبها، فيتناول منها ما يؤيد دفاعه، ويترك منها ما يقلل من قيمة هذا الدفاع.

5 - شرح وتعليق الفقه:

وكذلك الحال بالنسبة إلى تعليق أو شرح الفقه لتلك النصوص القانونية المتقدم ذكرها، فبعد أن سرد النصوص القانونية يتعين الإشارة – بالقدر الذي يحتاج إليه الدفاع – إلى شروح الفقهاء لتلك النصوص، بما يؤيد وجه نظر الدفاع، وتجاوز ما يتعارض مع هذا الدفاع، ولكن بدون تزييف لوجه نظر الفقيه المعلق على هذا النص، وبدون ابتسار لمعانيه الأساسية التي قصدها الفقيه في شرحه وتعليقه الفقهي.

ومن الأمانة العلمية، ولتسهيل رجوع القاضي إلى المراجع ذات الصلة، يتعين كتابة البيانات الأساسية للمرجع الذي استمد منه المحامي شرح الفقه وتعليقه على النص القانوني الذي يتناوله في دفاعه.

ومن الأصول العلمية في كتابة بيانات المراجع القانونية، والمتبعة في كتابة الرسائل العلمية كالماجستير والدكتوراه، أن يتم كتابة اسم المرجع أولاً، ثم كتابة اسم المؤلف، ثم كتابة رقم الجزء – إن كان المرجع من عدة أجزاء – ثم بيانات الطبعة من قبيل سنة طباعتها والمدينة التي تمت الطباعة فيها، ثم بيان رقم البند أو البنود التي نقل منها الدفاع – إن كان المرجع مرقم البنود أو الفقرات – ثم بيان رقم الصفحة أو الصفحات، وإن كان هناك تعليق في الهامش فيذكر رقم الهامش.

مثال:

(لطفاً، المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع" – للمستشار/ محمد عزمي البكري – جزء: "أجرة الأماكن القديمة وما طرأ عليها" – الطبعة الثالثة، طبعة نادي القضاة، بالقاهرة – البند 32 – صـ 106 و 107).

أو..

(لطفاً، المرجع: "التقنين المدني في ضوء الفقه والقضاء" – للأستاذ الدكتور/ محمد كمال عبد العزيز – الجزء الأول "في الالتزامات" – طبعة 1980 القاهرة – صـ 412 : 413).

وإذا كان موضوع الدفاع يثير العديد من المسائل القانونية، فيحبذ تقسيم الدفاع إلى فقرات، وإعطاء كل فقرة عنواناً مميزاً، بخط وتنسيق مميز، حتى يسهل قراءته ومتابعة الموضوع والرجوع إليه دون مشقة، ولكي تثبت في الذهن ولا تضيع في غمار الموضوع العام إذا سيق كله في نسق واحد متتابع بدون فقرات أو فواصل.

6 – الاستشهاد بأحكام المحاكم العليا:

وبعد ذلك يأتي دور الاستشهاد بأحكام المحاكم العليا، في شأن تطبيق النص القانوني المراد تطبيقه على وقائع الدعوى محل البحث.

مع ذكر بيانات تلك الأحكام حتى يسهل على محكمة الموضوع الرجوع إليها أو إلى أحكام مشابهة لها عند تأسيس حكمها في الدعوى.

وعند ذكر بيانات أحكام المحاكم العليا، يبدأ – كلما كان ذلك ممكناً – ببيان طبيعة الطعن (هل هو نقض مدني، أم نقض جنائي، أم حكم المحكمة الإدارية العليا، أم حكم المحكمة الدستورية)، يم يذكر رقم الطعن وسنته القضائية، ثم تاريخ الجلسة التي صدر فيها، ثم المصدر الذي استقى منه هذا الحكم، وإن كان مجموعة المكتب الفني، فيذكر سنة المكتب الفني، ورقم الصفحة، ورقم الحكم في المجموعة إن أمكن. وإن كان المصدر غير مجموعة المكتب الفني للمحكمة العليا، فيجب ذكره على نحو ما تقدم عند ذكر بيانات "المرجع القانوني".

ويراعى عن الاستشهاد بتلك الأحكام أن تكون منشورة، ويفضل أن تكون حديثة، مع التنبه إلى أن بعض الأحكام القديمة قد صدرت قبل تعديل القانون المستند إليه في الدعوى. ويراعى عدم تعديل صياغة المبدأ القانوني المنشور عن الصيغة المنشور بها إلا لحاجة، كأن يكون يتناول مسائل متعددة والدفاع يستلزم الاستناد إلى مسألة واحدة منها، أو ما شابه ذلك. وإذا كان هناك أكثر من حكم يتناول أكثر من جانب من جوانب الموضوع الذي تتناوله مذكرة الدفاع فيجدر ذكرها جميعاً للتدليل صحة موقف الدفاع من جميع الجوانب.

7 - التطبيق:

وفي الختام، وقبل إبداء الطلبات في الدعوى أو مذكرة الدفاع، يتم تطبيق كل تلك القواعد القانونية سالفة الذكر على وقائع الدعوى كما تم سردها في البداية، لاستخلاص النتيجة النهائية بقانونية وأحقية صاحب المصلحة في طلباته في دعواه أو مذكرة دفاعه.

8 - الطلبات:

"ثالثاً- الطلبات": ويراعى أن تبدى الطلبات الختامية على وجه جازم يقرع سمع محكمة الموضوع. فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "الطلب القضائى الذي تلتزم المحكمة بالرد عليه هو الذي يقدمه إليها الخصم في صيغة صريحة جازمة ابتغاء صدور حكم في الدعوى لحماية حق أو مركز قانوني يدعيه قِبل خصمه". (نقض مدني في الطعن رقم 1461 لسنة 54 قضائية – جلسة 3/1/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 113). فلا يُكتفى فقط بمجرد ذكره أو الإشارة إليه في متن المذكرة دون النص عليه في الطلبات النهائية في تلك المذكرة.

ويراعى عند ذكر الطلبات ترتيب الدفوع في مذكرة الدفاع، حيث يجب إبداء الدفوع الشكلية قبل الدفوع الموضوعية، والدفوع التي تسقط بالكلام في الموضوع قبل الدفوع المتعلقة بالنظام العام، والترتيب بين الدفوع المتعلقة بالاختصاص أو الدفوع المتعلقة بطرق رفع الدعوى – ثم الدفوع المتعلقة بالصفة – ثم الدفوع المتعلقة بالموضوع، وكذلك الدفوع المتعلقة بعدم القبول أو بسقوط الحق قبل الدفوع والطلبات المتعلقة برفض الدعوى، وهكذا دواليك.

وعند تعدد الطلبات، يذكر الطلب الأول "بصفة أصلية"، ثم يذكر الطلب الثاني "بصفة احتياطية"، ثم يذكر باقي الطلبات (على الترتيب سالف الذكر) "على سبيل الاحتياط الكلي".

ويتم الاحتياط والتحفظ في نهاية المذكرة بعبارة: مع حفظ كافة حقوق "الموكل" الأخرى، أياً ما كانت،،،

مثال:

ثالثاً- الطلبات
لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية الحكم لها في الدعوى الماثلة بما يلي:

بصفة أصلية: بعدم اختصاص عدالة المحكمة الموقرة محلياً بنظر الدعوى، وإحالتها بحالتها لمحكمة جنوب الجيزة الابتدائية، للاختصاص.

وبصفة احتياطية: بعدم اختصاص عدالة المحكمة الموقرة نوعياً بنظر الدعوى.

وعلى سبيل الاحتياط الكلي: وعلى الترتيب التالي..

1- بعدم اختصاص عدالة المحكمة الموقرة ولائياً بنظر الدعوى، وإحالتها لمحكمة القضاء الإداري بمجلس الدولة، للاختصاص.

2- بعدم قبول الدعوى.

3- برفض الدعوى.

وفي جميع الأحوال: بإلزام المدعين بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً ما كانت،،،

9 - توقيع المحامي:

وفي الختام، يراعى تذييل المذكرة بتوقيع المحامي محرر المذكرة، مع ذكر صفة موكله في الدعوى.



10 - ملاحظات عامة وهامة:

1- وإذا كان في ملف الدعوى، دعوى أصلية وأخرى فرعية، أو دعويان منضمتان، وكانت الوقائع أو التأصيل القانوني والدفاع مختلف في كل منهما عن الأخرى، يفضل إفراد الدفاع لكل منهما في ذات المذكرة، فيذكر الدفاع في الدعوى الأصلية أو الضامة (من وقائع وأسانيد)، ثم يذكر الدفاع في الدعوى الفرعية أو المضمومة (من وقائع وأسانيد)، ثم في الطلبات يذكر أولاً الطلبات في الدعوى الأصلية أو الضامة، ثم ثانياً الطلبات في الدعوى الفرعية أو المضمومة. وكل ذلك عند الحاجة أو الضرورة إليه وإلا إذا كان الموضوع واحداً فيكفي دفاعاً وطلبات واحدة فيها كلها. (حسب الأحوال).

2- وفي حالة كتابة مذكرة تكميلية أو مذكرة ختامية، فيجب في مستهل الدفاع التمسك بجميع أوجه الدفاع والدفوع السابق إبداؤها من قبل. ومن ثم إضافة الجديد الذي من أجله تم تحرير المذكرة التكميلية أو الختامية.

3- والجدير بالذكر أن كل تلك القواعد ليست قوابل جامدة لا يجوز الخروج عليها، وإنما هي قابلة للتغيير والتعديل والتبديل حسب مقتضى الحال.

4- وهذه الطريقة، تصلح كأصل عام لكتابة مذكرة دفاع، أو صحيفة دعوى، أو فتوى قانونية، فقط مع تعديل الشكل في كل منهم، فالمذكرة لها الشكل السابق ذكره، والصحيفة لها ديباجة بأسماء الخصوم وعناوينهم، والفتوى لها شكل المذكرة تقريباً مع تعديل بسيط في العناوين، فبدل من بيانات المحكمة تكتب اسم الجهة المعروض عليها الفتوى، ثم الوقائع هي هي، وبدلاً من الدفاع نكتب "البحث القانوني"، وبدلاً من الطلبات نكتب "الرأي القانوني" وهو الرأي الذي انتهت إليه الفتوى بعد البحث القانوني.

5- ويراعى أن يتم قراءة ملف القضية بعقل مُتفتح وذهن متقد، وعدم التقيد بأية أوصاف أو قيود أو تكييفات يكون صاحب القضية قد أوحى بها عند حديثه عن قضيته أو حتى من زميل محام عند استلام ملف القضية منه، فلا يقيد ذهنك عند قراءة الأوراق ودراستها سوى ما يتضح لك أنت نفسك من تلك الأوراق، حتى ولو كان مخالفاً لما قد يكون قد أوصى أو أوحى به أي شخص من الغير. وكذلك يحبذ عدم التسرع بإعطاء أي مشورة بناء على محادثة صاحب المصلحة قبل قراءة الأوراق بتمعن، حتى لا تقيد نفسك – نفسياً – بما سبق أن قلته لصاحب المصلحة لكي لا تظهر أمامه بمظهر الخاطئ أو من رجع في كلامه أو من لم يكن فاهماً للموضوع. (وللأسف هذا يحدث كثيراً في الواقع العملي).

6- ويراعى وضوح الفكرة والتسلسل المنطقي – بصفة عامة – عند كتابة صحيفة الدعوى أو مذكرة الدفاع، حتى لا تبدو الأفكار فيها – عند قراءتها – مختلطة أو مرتبكة أو غامضة.

7- كما يراعى عدم الإسهاب أو الاستطراد أو الإطالة غير المفيدة (أما إذا كانت لضرورة فلا بأس)، وعدم التقعر في الكلام، أو تعمد السجع والبلاغة المتكلفة.

8- ويراعى عدم التطاول على الخصم، أو على دفاعه، أو على المحكمة (عند استئناف حكمها)، وإنما يتم التركيز على الواقعة المنتجة في الدعوى وأسانيدها القانونية، أو على الحكم المطعون فيه عند استئنافه. أما الإسفاف والبذاءة في الكتابة فلها أثر سيئ جداً في نفسية المطلع عليها. (وهنا يكون قد خسر القاضي نفسياً وأخلاقياً قبل خسرانه الحكم).

9- علماً بأن الإطالة التي تهدف إلى تتويه القاضي والإسفاف والهجوم الغير مبرر وبدون مسوغ قانوني إنما يدل على إفلاس المحامي فكرياً بما يوحي للقاضي بعدم أحقيته فيما يطالب به، ولا يخفى من في ذلك من بالغ الأثر السلبي على مصالح وحقوق موكله.

10- ومن نافلة القول وجوب إتباع قواعد النحو والصرف عند الكتابة وعدم الوقوع في أخطاء نحوية فادحة وفاضحة لا تليق بخريج جامعة مثقف.

11- مع مراعاة أصول الكتابة، وتفصيلها موجود في كتيبات إعداد رسائل الأبحاث العلمية، مثل تحري أماكن وضع النقط والفواصل والأقواس وعلامات التنصيص وترقيم الفقرات أو البنود والصفحات ...الخ.

12- مع مراعاة قواعد تنسيق الكتابة والإخراج من حيث الشكل العام (سواء كانت بخط اليد، أو بالآلة الكاتبة، أو بالكمبيوتر)، فالشكل العام للمذكرة عنصر مهم – ولو نفسياً – في التأثير على المطلع عليها. (وذلك بالطبع إلى جانب المضمون). ومن نافلة القول وجوب إتباع قواعد النحو والصرف عند الكتابة وعدم الوقوع في أخطاء نحوية فادحة وفاضحة لا تليق بخريج جامعة مثقف.

13- مع مراعاة أصول الكتابة، وتفصيلها موجود في كتيبات إعداد رسائل الأبحاث العلمية، مثل تحري أماكن وضع النقط والفواصل والأقواس وعلامات التنصيص وترقيم الفقرات أو البنود والصفحات ...الخ.

14- مراعاة قواعد تنسيق الكتابة والإخراج من حيث الشكل العام (سواء كانت بخط اليد، أو بالآلة الكاتبة، أو بالكمبيوتر)، فالشكل العام للمذكرة عنصر مهم – ولو نفسياً – في التأثير على المطلع عليها. (وذلك بالطبع إلى جانب المضمون).

15- وبعد الفراغ من كتابة المذكرة بالكامل، يفضل تركها لعدة أيام، يتم خلالها إعادة التفكير فيها ملياً، ثم إعادة قراءة ملف القضية ومذكرة الدفاع من جديد، لتدارك أي خطأ أو سهو وقع فيها ولتصحيح ما بها من أخطاء، بحيث تخرج بعد المراجعة النهائية خالية من الأخطاء بقدر الإمكان.

16- وقبل تقديم مذكرة الدفاع للمحكمة، يحبذ الاحتفاظ بنسخة منها، سواء ورقية أو رقمية (على وسائط الحفظ الإلكتروني)، للرجوع إليها والاستعانة بها في الموضوعات المشابهة في المستقبل، لتيسير البحث والكتابة ولإضافة ما يستجد عليها بصفة دورية.

17- ولتقوية الصياغة القانونية والأدبية يراعى:

أ‌. كثرة القراءات القانونية المتخصصة (لا سيما في مجموعات المكتب الفني لمحكمة النقض والإدارية العليا والدستورية).

ب‌. وكذلك مذكرات كبار المحامين السابقين والحاليين ومطالعة كبرى المرافعات والقضايا في تاريخ الأدب القانوني في شتى المراجع.

ت‌. كثرة القراءات الأدبية (النثرية والشعرية).

ث‌. كثرة القراءات الثقافية العامة (في شتى الفروع لا سيما "أصول الفقه" التي تفيد في ترتيب الذهن ووضوح المنطق ومعرفة قواعد التفسير وغيرها الكثير).

ج‌. ولكل ما تقدم، يلزم أن يكون لدى المحامي الكفء مكتبة قانونية وثقافية يعتد بها، فالكتب بمثابة معدات وأدوات حرفة المحاماة. وحتى يتم تكوين تلك المحكمة – إن لم تكن موجودة بالفعل – يتم الاستعانة بمكتبة نقابة المحامين بمقر النقابة العامة في القاهرة، أو النقابات الفرعية في المحافظات، أو مكتبة دار الكتب الجديدة على كورنيش النيل، أو الاستعارة من مكاتب الأساتذة الزملاء (المتعاونين الذين لا يبخلون بالعلم ويعلمون أن القابض على العلم كالقابض على الجمر يوم القيامة، وأن خيركم من تعلم العلم وعلمه، وأن العلم الذي ينتفع به ينفع معلمه حتى بعد وفاته).

18- ومن المهم العمل على تنمية المهارات العقلية والعلمية بصفة دائمة، التنمية المستدامة، سواء من حيث الدراسات العليا، أو الدبلومات المختلفة سواء في الجامعة أو في النقابة العامة أو مكاتب خاصة سواء في التحكيم أو الملكية الفكرية أو خلافه، وكذلك دورات الكمبيوتر والإنترنت ومهارات الاتصال، فضلاً عن القراءة المستمرة في شتى فروع العلم، ومتابعة الجديد دائماً في التشريعات أو أحكام المحاكم العليا أو الكتب والدراسات القانونية سواء الورقية أو الرقمية أو على الإنترنت، والإلمام بكل ما هو جديد في مجال العلم القانوني بصفة عامة. وعدم الاكتفاء بما عندك من العلم والرضا به، فطالب العلم لا يشبع، ونهم العلم لا ينقطع، فلا تغتر بما عندك وتواضع لغيرك وأسعى دائماً لرفع من شأن نفسك في مجال العلم والمعلومات (بصرف النظر عن مجال المال والجاه والمنصب). علماً بأن اكتساب الخبرة القانونية والملكة القانونية وملكة البحث والكتابة لا تأتي في يوم أو في شهر أو سنه بل لا بد من وقت طويل حتى تتراكم المعرفة ويصل المرء إلى مستوى الكفاءة الحقة، فلا بد من الصبر والمثابرة والمجاهدة وحب العمل الذي تقوم به محتسباً عند الله التوفيق والأجر والثواب، مع اليقين بأن الله لا يضيع أجر من أحسن عملا، وأن الله لا يصلح عمل المفسدين (قل إن صلاتي ونسكي ومحياي ومماتي لله رب العالمين).

19- الجد والاجتهاد بشكل عام واستغلال الوقت فيما ينفع وعدم إضاعة الوقت فيما لا ينفع ولا يرضي الله، (واتقوا الله ويعلمكم الله).

20- قبل الشروع في قراءة الملف وكتابة المذكرة – لا سيما في القضايا الهامة والخطيرة – حبذا لو بدأ المحامي بالذكر والدعاء (رب أشرح لي صدري ويسر لي أمري وزدني علما) وطلب النصرة من الله، والافتقار إلى الله (سبحانك لا علم لنا إلا ما علمتنا) وعند الحاجة أداء صلاة الحاجة وطلب المعونة والتوفيق من الله، فأنصر الله على نفسك ينصرك الله على غيرك، وما النصر إلا من عند الله، والتوفيق من عند الله.

21- وتصحيح النية، بهدف مساعدة المحتاج، وإنصاف المظلوم، وإحقاق الحقوق، ولا تكن للخائنين خصيما.

22- والبعض يفضل التخصص في أحد مجالات القانون "كالقانون المدني" مثلاً، يركز عليه في دراساته العليا، وقراءاته، ومتابعة تشريعاته وأحكامه، واقتناء كتبه ومراجعه، وهذا التخصص والتركيز يفيد كثيراً في سرعة رفع الكفاءة في المجال القانوني المُركز عليه، وإن كان هذا لا يعني إهمال الفروع الأخرى إهمالاً تاماً وتجنبها تماماً وإنما يتم تناولها كذلك ولكن بشكل أقل كثافة وتركيزاً.

23- مع الأخذ في الاعتبار أن الواقع العملي ينبئ عن أن هناك محامي "مذكرة" وهناك محامي "مرافعة"، ومحامي المذكرة هو من يجيد كتابة المذكرات، ومحامي المرافعة هو من يجيد فن المرافعة، فليس كل محامي بارع في الكتابة بارع في نفس الوقت في المرافعة الشفوية، كما أنه ليس كل محامي بارع في المرافعة الشفوية بارع في الكتابة، والعبرة والمناط في المفاضلة بينهما هو بما تحتاج إليه الدعوى، فالقضايا المدنية تحتاج إلى مذكرات مكتوبة أكثر من المرافعة الشفوية (حيث أن القضاة ليس لديهم متسع من الوقت لسماع مرافعة في رول جلسة لا يقل عن مائتين قضية، وحتى إذا سمعها فستتوه في غمار كثرة الدعاوى، ومن ثم فلا مناص له وللمحامي من مذكرة دفاع مكتوبة ترفق بالأوراق)، بينما الجنايات تحتاج إلى المرافعات الشفوية أكثر من المذكرات المكتوبة (حيث أن رولها قصير جداً بل في أحيان كثيرة لا يتعدى أصابع اليد الواحدة وغالباً ما يكون القاضي قد قراء ملف القضية واطلع عليه قبل انعقاد الجلسة)، وعلى كلاً فلكل من المذكرة والمرافعة مجالها، والمحامي الذكي هو الذي يختار نوعية القضايا التي تناسبه من حيث براعته في الكتابة أو في المرافعة.

وفي النهاية، فهذا مجرد اجتهاد صغير، فإن أصبت فمن عند الله وله الحمد والمنة وحده، وإن أخطأت فمن نفسي ومن الشيطان فأستغفر الله العظيم وأتوب إليه. جعلنا الله وإياكم ممن يستمعون القول فيتبعون أحسنه.
والله أعلى وأعلم،،، منقول للفائدة

المستندات المطلوبة في كل دعوى من دعاوى محكمة الأسرة

أولاً: في دعاوى حضانة الصغير وحفظه وضمه والانتقال به
شهادة ميلاد الصغير
وثيقة الزواج إذا كانت العلاقة الزوجية قائمة أو اشهاد الطلاق في حالة أنتهائها أو حكم الطلاق.
ما يفيد قرابة المدعى بالصغير إذا كان من غيرأبويه.
وثيقة زواج أم الصغير بأجنبي عنه إن كان.

ثانياً: دعاوى رؤية الصغير
شهادة ميلاد الصغير
وثيقة الزواج إذا كانت العلاقة الزوجية قائمة أواشهاد الطلاق في حالة إنتهائها أو حكم الطلاق.
بيان صفة المدعي إن كان من الأجداد في حالة عدم وجود الأبوين و تقديم شهادة وفاة أحد الأبوين أو كلاهما.

ثالثاً: دعاوي نفقة الزوجية
وثيقة زواج طرفي التداعي
ما يفيد يسار الزوج كلما أمكن ذلك مثل:
مفردات مرتب – سجل تجاري – حيازة زراعية.

رابعاً: دعاوى المتعة ونفقة العدة
إشهاد طلاق طرفي التداعي أو حكم الطلاق و ما
يفيد نهائيته.
ما يفيد يسار الزوج كلما أمكن ذلك مثل:
)مفردات مرتب – سجل تجاري – حيازة زراعية( أو تقديم حكم صدر بفرض نفقة زوجية من قبل.

خامساً: دعاوى نفقة الصغير وأجر المسكن

شهادة ميلاد الصغير.
ما يفيد يسار الزوج كلما أمكن ذلك مثل :
(مفردات مرتب- سجل تجاري – حيازة زراعية(
حكم انتقال حضانة الصغير لأحد النساء دون والدته إن وجد.

سادساً: دعوى أجر الحضانة، أو أجر الرضاعة، أو أجرالمسكن
شهادة ميلاد الصغير
وثيقة الطلاق إذا كانت المدعية أم الصغير
حكم انتقال الحضانة إن كانت المدعية غير أم الصغير
ما يفيد يسار الزوج كلما أمكن ذلك مثل:
)مفردات مرتب – سجل تجاري – حيازة زراعية(

سابعاً: دعوى نفقة الأقارب
ما يفيد قرابة المدعي بالمدعي عليه
ما يفيد يسار الزوج كلما أمكن ذلك مثل:
(مفردات مرتب – سجل تجاري – حيازة زراعية)

سابعاً: دعاوي مصاريف التعليم
شهادة ميلاد الصغير
ما يفيد يسار الزوج كلما أمكن ذلك مثل:
(مفردات مرتب – سجل تجاري – حيازة زراعية(
حكم إنتقال حضانة الصغيرلأحد النساء دون والدته أن وجد.
شهادة من جهة الدراسة تفيد قيد الصغير بها وقيمة المصاريف الدراسية الخاصة به.

ثامناً: دعاوي مصاريف العلاج
شهادة ميلاد الصغير.
ما يفيد يسار الزوج كلما أمكن ذلك مثل:
(مفردات مرتب – سجل تجاري – حيازة زراعية(
حكم إنتقال حضانة الصغيرلأحد النساء دون والدته أن وجد.
شهادة من الجهة التي تم علاج الصغير بها موضحاً بها مرضه و تكاليف علاجه و كذا مستندات شراء الأدوية إن وجدت.

تاسعاً: دعاوي مؤخر الصداق
وثيقة زواج طرفي التداعي.
إشهاد طلاق طرفي التداعي أو حكم طلاق و ما يفيد نهائيته.

عاشراً: دعاوي الحبس
الصيغة التنفيذية لحكم النفقة أو ما في حكمها و ما يفيد نهائيته.

حادي عشر: دعاوى متعلقة بالإذن للزوجة بمباشرة حقوقها
وثيقة الزواج.
المستندات الخاصة بالحق المطالب الإذن به.

ثاني عشر: دعاوى المهر و الجهاز و الدوطة و الشبكة وما في حكمها

وثيقة الزواج
إشهاد الطلاق
قائمة منقولات المدعية و فواتير الشراء
وثائق زواج أمثال المدعية

ثالث عشر: دعاوى تصحيح وثائق الزواج و الطلاق
وثيقة الزواج أو الطلاق المطلوب إجراء تصحيح بها.
شهادة الميلاد و صورة بطاقة تحقيق الشخصية.
القيد العائلي لأسرة المراد تصحيح أسمه

رابع عشر: في دعاوى توثيق ما يتفق عليه ذوو الشأن أمام المحكمة فيما يجوز شرعاً
عقد الصلح المطلوب توثيقه

خامس عشر:- في دعاوى الإذن بزواج من لا ولى له:
شهادة ميلاد المطلوب الإذن له بالزواج
شهادة وفاة الوالي.

سادس عشر:- دعاوي تحقيق طلبات الوفاة و الوراثة والوصية الواجبة
شهادة وفاة المورث
قرارات الوصاية أو القوامة إن كان من بين الورثة ناقص أو عديم الأهلية.

سابع عشر:- دعاوي الإعتراض على إنذار الطاعة
وثيقة زواج طرفي التداعي.
إنذار الطاعة محل الإعتراض.
صورمحاضر الشرطة و الأحكام و الأوراق المتعلقة بسبب الإعتراض إن وجدت.

ثامن عشر: في دعاوي الحبس لإمتناع المحكوم عليه
عن تنفيذ أحكام النفقات وما في حكمها
الصورة التنفيذية لحكم النفقة.
ما يفيد نهائية الحكم.

تاسع عشر: دعاوي التطليق للأسباب الأتية:
*للضرر: وثيقة الزواج- صور محاضر الشرطة والأحكام والأوراق الأخرى المؤيدة لحدوث الضرر إن وجدت.

*الخلع: ثيقة الزواج – ما يفيد رد مقدم الصداق مثل إيصال استلام مقدم الصداق أو إنذار عرض و إيداع.
*الغيبة: وثيقة الزواج – التحري عن محل إقامة الزوج إن وجد.
*حبس الزوج: وثيقة الزواج – صورة رسمية من الحكم الجنائي الصادر بمعاقبة الزوج بعقوبة مقيدة للحرية – ما يفيد نهائية الحكم وبدء تنفيذ العقوبة
*عدم الإنفاق: وثيقة الزواج - أحكام النفقة الصادرة ضد الزوج و ما يفيد نهايتها - ما يفيد يسار الزوج أو أعسا ره
*التفريق للعيب: وثيقة الزواج - التقارير الطبية وأوراق العلاج التي تفيد مرض الزوج.
*للزواج من اخرى :وثيقة زواج طرفي التداعي -مايفيد زواج المدعي عليه من أخرى كوثيقة الزواج أو إخطار المأذون.
عشرون: في دعاوي فسخ الزواج
وثيقة الزواج
واحد وعشرون: في دعاوي بطلان الزواج
وثيقة الزواج
إثنان وعشرون: في دعاوي التفريق
وثيقة الزواج

ثلاثة وعشرون: دعاوي المتعة
وثيقة الزواج
إشهاد الطلاق أو حكم التطليق
ما يفيد نهائية هذا الحكم

أربعة وعشرون: دعاوي اثبات الطلاق
وثيقة الزواج
أي مكاتبات أو محاضر تفيد طلاق المدعي عليه للمدعية

خمسة وعشرون: دعاوي الوصية
الوصية المسجلة
الوصية العرفية

سادس وعشرون:- دعاوى الإرث
إعلام الوراثة أو ما يفيد نسب أو قرابة الوارث للمورث

سابع وعشرون: دعاوى إثبات الرجعية
وثيقة الزواج
اشهاد الطلاق
إعلان الزوجة بالمراجعة بورقة رسمية

ثامن وعشرون: دعاوي مسكن الزوجية
اشهاد الطلاق
شهادة ميلاد الصغار
سند الملكية أو الإيجار

تسعة وعشرون: في دعاوي موت المفقود صور إثبات شخصية المفقود )تحقيق شخصية – شهادة ميلاد(
صور محضر الإبلاغ عن الفقد

كل ما يتعلق بقانون الضرائب العقارية الجديد

أولاً : المنزل العائلى والإيجارات القديمة والمفروشة
جاءت أسئلة وأجوبة قانون الضريبة الجديد، الأولى «قبل التقسيم» فى إطار معرفة فلسفة القانون الجديد وأبرز الفوارق بينه وبين القانون السابق، ولكن بداية من السؤال السادس بدأت الأسئلة تأخذ إطار «الخدمية» حيث بدأ بـ «هل الضريبة سنوية» ومن هو المكلف بأدائها، والمسؤول عن سدادها، حتى السؤال رقم ٢٧، وكانت أهم الأسئلة كالتالى:
■ من هو المكلف بأداء الضريبة؟
- المكلف بأداء الضريبة هو مالك العقار المبنى أو من له عليه حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال، سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتباريا، ويكون الممثل القانونى للشخص الاعتبارى أو للشخص الطبيعى غير كامل الأهلية مكلفاً بأداء الضريبة نيابةً عمّن يمثله.
■ من المسؤول عن سداد الضريبة هل هو المالك أم المستأجر؟
- يؤكد القانون أن المالك أو من له حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال هو المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية، أى أن المستأجر لا يعد أحد المكلفين بأداء هذه الضريبة كما أنه لا يجوز الرجوع على المستأجر لسداد الضريبة إلا فى حدود الأجرة المستحقة عليه وبعد رفض المالك سدادها، وبعد أن تخطره مصلحة الضرائب العقارية بذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول وفى هذه الحالة يعد الإيصال الذى يحصل عليه المستأجر- بما يفيد تحصيل الضريبة منه - إيصالاً من المكلف بأداء الضريبة باستيفائه للأجرة المستحقة له وفى حدود ما تم أداؤه للمصلحة وبالتالى لا يجوز للمالك الرجوع على المستأجر بطلب الأجرة المسددة منه لجهة التحصيل أو إقامة دعاوى قضائية بطرده لعدم سداد الأجرة.
■ ما هو سعر الضريبة؟
- سعر الضريبة هو ١٠% من القيمة الإيجارية السنوية للوحدات السكنية وغير السكنية.
■ ما هو موقف المالك المقيم فى عقاره من هذا القانون؟
- القانون لم يفرّق بين المالك المقيم فى عقاره والمالك المؤجر للعقار ملكه للغير، وفى حالة إقامة المالك فى عقار ملكه لا يخرج موقفه عن أحد الفروض الآتية:
١ - مالك مقيم فى عقار ملكه فى ظل قوانين سابقة ومحدد له قيمة إيجارية ومستفيد من إعفاءات مقررة وفقاً لتلك القوانين- إيجار قديم مثلاً - فيظل مستفيدا منها إلى أن يتصرف فى العقار أو يقوم بتأجيره للغير فيخضع فى هذه الحالة للقانون الجديد.
٢ - مالك مقيم فى عقار وخضع فعلاً لأحكام القانون الجديد وقدرت له قيمة إيجارية تقل عن ٦٠٠٠ جنيه فى السنة فإنه معفى من أداء الضريبة.
٣ - مالك مقيم فى عقار خاضع لأحكام القانون الجديد وزادت القيمة الإيجارية التى حددتها اللجان المختصة عن حد الإعفاء وهو ٦ آلاف جنيه، فإذا ما زاد عن حد الإعفاء فسوف يخضع للضريبة بنسبة ١٠% .
■ ما هو وضع من يمتلك أكثر من عقار؟
- سوف يحاسب ضريبياً عن كل وحدة سكنية على حدة كما يسرى حد الإعفاء على كل وحدة سكنية على حدة حتى لو تعددت الوحدات التى يمتلكها ذات الشخص سواء كانت فى نفس العقار أو فى عقارات متفرقة وأيا كان موقعها الجغرافى.
■ ما هو موقف المنزل العائلى من هذه الضريبة؟
- من يملك منزلاً عائلياً له ولأولاده وثابت ملكيته له فقط فإذا كان هذا العقار وحدة سكنية واحدة وخضع للقانون الجديد سوف يحاسب ضريبياً عنه كوحدة سكنية واحدة بمراعاة حد الإعفاء، أما إذا كان المنزل عبارة عن عدد من الوحدات السكنية فتحاسب ضريبياً كل وحدة سكنية على حدة بمراعاة حد الإعفاء.
■ ما هو وضع العقارات المؤجرة بإيجارات قديمة؟
- العقارات المؤجرة بإيجارات قديمة خضعت من قبل لأحكام القانون ٥٦ لسنة ١٩٥٤ وتعديلاته وتمتعت بالإعفاءات المقررة للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة وفقاً لأحكام القانونين رقمى ٤٩ لسنة ١٩٧٧، ١٣٦ لسنة ١٩٨١ والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، ومن ثم تسرى القيمة الإيجارية والإعفاءات السابقة لها وتمتعها بها فى ظل العمل بالقانون الجديد إلى أن تنقضى العلاقة الإيجارية بإحدى الطرق القانونية.
■ ماهو موقف العقارات التى يتم إيجارها مفروشة ويتم سداد ضريبة دخل عنها؟
- هذه الوحدات المفروشة إذا ما زادت قيمتها الإيجارية السنوية التى قدرتها اللجان على ٦ آلاف جنيه فإن ما زاد يخضع للضريبة وطبقاً للمادة ٤٥ من قانون الدخل الصادر بالقانون ٩١ لسنة ٢٠٠٥ المعدلة وفقاً لهذا القانون تستنزل الضريبة على العقارات المبنية التى سددها الممول من ضريبة الدخل إذا كانت أقل من ضريبة الدخل.
■ ما هو موقف الحدائق والأراضى الملحقة بالعقارات؟
- الحدائق والأراضى الملحقة بالعقارات تعد من العوامل المؤثرة فى تحديد القيمة الإيجارية السنوية لوحدات العقار وتقوم اللجان بمراعاتها عند تحديد القيمة الإيجارية - وعاء الضريبة - أما إذا كانت مستغلة سواء كانت ملحقة بالمبانى أو مستقلة عنها بأى نوع من أنواع الاستغلال فتخضع بذاتها للضريبة.
■ ما هو موقف العقارات المقامة على أرض زراعية مربوطة بضريبة الأطيان؟
- تسرى الضريبة على العقارات المبنية المقامة على الأراضى الزراعية على أن ترفع عنها ضريبة الأطيان منعاً للازدواج الضريبى وذلك كله بمراعاة أحكام قوانين حماية الرقعة الزراعية والتى تتيح البناء على هذا النوع من الأراضى بشروط محددة فى هذه القوانين.
■ ما هى العلاقة بين ضريبة الأطيان المفروضة على الأراضى الزراعية والضريبة على العقارات المبنية؟
- اهتم القانون الجديد للضريبة على العقارات المبنية بالقضاء على أى علاقة قد تسهم فى خلق نوع من التداخل بين أحكام الضريبة على العقارات المبنية والضريبة على الأراضى الزراعية، فقد نص القانون الجديد على رفع ضريبة الأطيان فى حالة خضوع العقارات المبنية المقامة على الأراضى الزراعية للضريبة على العقارات المبنية، كما ألغى هذا القانون ضريبة الدخل المفروضة على إيرادات الثروة العقارية الناتجة عن الأراضى الزراعية بموجب قانون الضريبة على الدخل رقم ٩١ لسنة ٢٠٠٥.
■ هل القيمة الإيجارية فى هذا القانون هى ذاتها الإيجارات الجديدة؟
- هناك اختلاف كبير بين الاثنين حيث إن الإيجارات الجديدة تحكمها العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر وفق أحكام القانون ٤ لسنة ١٩٩٦، وتطبق بشأنها أحكام القانون المدنى وتسرى عليها نصوص وأحكام ومبادئ القانون المدنى مثل (العقد شريعة المتعاقدين) من حيث القيمة الإيجارية المتفق عليها فى العقد المبرم بين المالك والمستأجر ومدة العقد وكلها تكون رضائية بين طرفى العقد بحيث يمكن زيادة القيمة الإيجارية فى أى وقت حسبما يتراءى للمالك والمستأجر،
أما بالنسبة للقيمة الإيجارية فى هذا القانون فتحددها لجان الحصر والتقدير بمراعاة الأسس الواردة فى القانون ولائحته التنفيذية والتى قد تقدر بأقل من القيمة الإيجارية المتفق عليها بين المالك والمستأجر، فهى قيمة إيجارية حكمية وافتراضية بقصد تحديد وعاء الضريبة تمهيداً لاحتسابها وليست معيارا لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.
■ كيف يتعامل القانون الجديد مع أصحاب العقارات التى لم يسبق تسجيلها لدى مصلحة الضرائب العقارية؟
- لبناء علاقة تقوم على الثقة بين المجتمع الضريبى والمصلحة فقد نص القانون صراحة على إعفاء المكلفين غير المسجلين بأجهزة الضرائب العقارية من سداد أى أعباء تترتب على الضريبة عن السنوات السابقة، بشرط التقدم بإقرارات عن عقاراتهم خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون لمحاسبتهم ضريبياً بأثر فورى وليس بأثر رجعى.
■ وماذا عن الشقق المؤجرة وفقا للإيجارات القديمة؟
- لا يتم تقدير القيم الإيجارية لهذه الوحدات السكنية، وعليه فهى غير خاضعة إلا بعد انقضاء العلاقة الإيجارية القديمة لأسباب قانونية.
■ هل يتم خصم الضريبة العقارية على الشقق المفروشة من ضريبة الدخل؟
- يتم احتساب الضريبة على ما يزيد عن حد الإعفاء من القيمة الإيجارية التى تحددها اللجان، وتستنزل الضريبة العقارية من ضريبة الدخل.
■ وهل تفرض ضريبة عقارية على الأراضى الفضاء؟
- لا يتم فرض الضريبة العقارية على الأراضى الفضاء إلا إذا كانت مستغلة.
ثانياً: الإقرار الضريبى
■ هل يتم تقديم إقرار عن الضريبة على العقارات المبنية؟
- نعم يتم تقديم إقرار عن الضريبة على العقارات المبنية، ويلتزم بتقديمه كل مالك عقار أو وحدة عقارية سكنية أو غير سكنية سواء كان الممول شخصا طبيعيا أو اعتباريا.
■ ومن هو المكلف بتقديم الإقرار الضريبى؟
- كل مكلف بأداء الضريبة هو الملزم بتقديم الإقرار الضريبى، ومن ثم فمالك العقار المبنى أو من له عليه حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال، سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتباريا، ويكون الممثل القانونى للشخص الاعتبارى أو للشخص الطبيعى غير كامل الأهلية مكلفاً بأداء الضريبة نيابةً عمّن يمثله، هم الملزمون بتقديم الإقرار الضريبى.
■ هل المستأجر ملزم بتقديم الإقرار؟
- المستأجر ليس مالكا أو منتفعا أو مستغلا للعقار، ومن ثم فهو غير ملزم بتقديم الإقرار.
■ كيف يتم تقديم الإقرار ممن يملك عدة وحدات فى عقار واحد، ومن يملك وحدة واحدة فى العقار ذاته؟
- كل مالك عقار، أو وحدة فى عقار ملزم بتقديم إقرار ضريبى عما يملكه، ومن يملك عدة وحدات فى عقار فعليه تقديم الإقرار المجمع، وبالنسبة لمن يملك وحدة واحدة فى العقار ذاته فإنه يقدم إقرارا واحدا عن هذه الوحدة.
■ متى يقدم المكلف إقراره الضريبى، وهل يقدم سنوياً مثل الضرائب على الدخل؟
- يقدم المكلف إقراره الضريبى فى حالة الحصر مرة واحدة كل ٥ سنوات، وذلك فى النصف الثانى من السنة السابقة للحصر عن كل من العقارات التى يملكها أو ينتفع بها، أما إذا كان عقاره مستجداً أو أضيفت وحدات على عقاره (بناء أدوار أخرى - تعلية) وكان عقاره قد سبق حصره أو قام بإجراء تعديلات على عقاره أثرت على القيمة الإيجارية أو استغل أرضاً كانت فضاء، فيجب عليه تقديم إقرار فى موعد أقصاه نهاية ديسمبر من السنة التى حدثت أو طرأت فيها أو عليها تلك المستجدات.
■ هل يمكن للمكلف بأداء الضريبة أن يوكل أحداً غيره لتسلم الإقرار وتسليمه؟
- يمكن للمكلف إنابة غيره فى تسلم الإقرار وتسليمه للمأمورية المختصة شريطة قيامه بتحرير الإقرار والتوقيع عليه وعلى مسؤوليته.
■ هل يتم تقديم إقرار عن الوحدة المعفاة من الضريبة؟
- نعم، يتم الإقرار عن الوحدة المعفاة من الضريبة، على أن يتم اتخاذ إجراءات الإعفاء نحوها وفقا لأحكام القانون.
■ ما الحالات التى لا يتم تقديم إقرارات ضريبية عنها؟
- لا يتم تقديم الإقرارات الضريبية عن الوحدات غير الخاضعة للضريبة العقارية التى حددها القانون فى المادة ١١ منه وهى:
أ- العقارات المبنية المملوكة للدولـة والمخصصـة لغرض ذى نفـع عـام، وكذلك العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالى لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية.
ب- الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين.
ج- العقارات المبنية التى تنزع ملكيتها للمنفعة العامة وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلى بواسطة الجهات التى نزعت ملكيتها، كما لا يتم تقديم الإقرارات عن الوحدات تحت الإنشاء (غير التامة وغير المشغولة).
■ هل يتم تقديم الإقرارات الضريبية فى المأمورية الواقع فى دائرتها العقار؟
- الأصل أن يتم تقديم الإقرارات إلى مأمورية الضرائب العقارية الواقع فى دائرتها العقار، ولكن تيسيرا على الممولين الذين يمتلكون عدة وحدات فى بعض المحافظات فيمكنهم تقديم الإقرارات الضريبية فى أى محافظة.
■ هل يمكن تقديم الإقرار عبر الإنترنت لغير المقيمين بمصر؟
- تضع المصلحة بالتنسيق مع المختصين بوزارة المالية نماذج الإقرارات الضريبية على الموقع الإلكترونى لمصلحة الضرائب العقارية حتى يتسنى للمصريين المقيمين بالخارج زيارة الموقع والاطلاع على التعليمات المنظمة لتقديم الإقرارات، وفى ضوئها يمكن تحرير الإقرار الخاص بالعقار وإرساله بالبريد الإلكترونى، و الموقع الإلكترونى للمصلحة على شبكة الإنترنت www.rta.gov.eg، أما البريد الإلكترونى للمصلحة فهو rta.gov.eg@rta.
■ ما المقصود بالتشطيب على المحارة أو على الطوب الأحمر؟
- المقصود بالتشطيب أن يكون العقار مستوفيا الاستعدادات اللازمة لسكانه مثل البلاط الداخلى والبياض والأبواب والمنافذ ودورات المياه.
■ هل تتم كتابة السعر المكتوب فى العقد (قانون جديد) فى الإقرار؟
- استرشاديا تتم كتابة السعر المكتوب فى العقد فى الإقرار وترفق صورة منه.
■ هل يحق لأى من الأبناء تقديم الإقرار الخاص بوالده أم أن هناك ضرورة لوجود توكيل رسمى منه؟
- لا بد من وجود توكيل رسمى من الوالد.
■ قرأت على الموقع الخاص بكم أن الخاضعين للقانون الجديد هم الذين لم يسجلوا أنفسهم من قبل فى (العوايد)، وأن المصلحة تدعو الجميع لتسلم واستيفاء وتقديم الإقرارات، فهل سيتم استبعاد الذين سجلوا أنفسهم - من قبل - من الخضوع للقانون الجديد؟
- الأصل أن جميع العقارات الكائنة على مستوى جميع محافظات الجمهورية خاضعة للضريبة، ويلتزم كل مكلف بأداء الضريبة بتقديم الإقرار الضريبى فى موعد أقصاه ٣١/١٢/٢٠٠٩ حتى لو كان مسجلا بدفاتر الضرائب العقارية أولا.
■ مكتوب فى الإرشادات الخاصة بالإقرار (يكفى تقديم إقرار من أحد الشركاء) فى هذه الحالة أرجو الإفادة كيف ستتم كتابة الأسماء فى خانة المالك حيث لا توجد سوى خانة واحدة فقط؟
كما لا يوجد بالإقرار ما يدل على كون العقار مملوكاً لشخص واحد أم أنه على المشاع، فهل يكتب اسم مالك واحد ومقدار نصيبه أم تكتب كل الأسماء فى نفس الخانة؟
- يدون فى البيانات الخاصة باسم مقدم الإقرار أحد الشركاء الذين يمتلكون العقار، وفى خانة المالك للعقار تدون أسماء جميع الملاك، أو اسم أحد الملاك وشركائه، أو ورثة المرحوم فلان، وترفق العقود المثبتة لذلك وإعلام الوراثة.
■ أمتلك أنا وإخوتى عقاراً نؤجر وحداته موسميا وليس بشكل دائم، فهل نذكر الإيجار الموسمى فى الإقرار الضريبى، ومن ثم نحاسب ضريبيا على أنه مؤجر طوال العام؟
- الضريبة العقارية ضريبة عينية تفرض على العقار ذاته وليس على الإيراد الذى يدره العقار، ويتم تقدير القيمة الإيجارية السنوية (وعاء الضريبة) بمعرفة لجان الحصر والتقدير، وفقا لمعايير وأسس معينة تضمنها القانون.
■ أقيم أنا وإخوتى فى ٦ وحدات بالعقار كملاك، فأى إيجار أذكره فى الإقرار الضريبى؟
- تترك الخانة الخاصة بالإيجار (قديم ـ جديد ـ مفروش وأخرى) وكذلك الخانة الخاصة بالقيمة الإيجارية خالية دون ذكر أى بيانات طالما أنكم مالكون ولستم مستأجرين.
■ ذهبت إلى مأمورية الضرائب العقارية فى حى حلوان للحصول على نموذج الإقرار، فأخبرونى بأنه لم ترد لهم حتى الآن أى تعليمات أو نماذج، وإقامتى الدائمة خارج البلاد ولن أعود قبل الصيف المقبل، وأريد الالتزام بالقانون... فما هو الحل؟
- يمكن تسلم نماذج الإقرارات من أى مقر من مقار مأموريات الضرائب العقارية أو ديوان عام المصلحة (١٥ ش منصور ــ لاظوغلى ــ القاهرة)، علما بأنه يجرى حاليا وضع الإقرارات على الموقع الإلكترونى الخاص بوزارة المالية ومصلحة الضرائب العقارية.
■ كيف أقدم الإقرار الضريبى للضريبة العقارية وأنا مقيم بالكويت وأملك شقة فى مصر؟
- يمكنكم تقديم الإقرار عن طريق البريد الإلكترونى للمصلحة أو عمل توكيل رسمى لأحد الأفراد بتقديم الإقرار الضريبى نيابة عنك، أو عن طريق إرسال خطاب موصى عليه بعلم الوصول، كما يمكنكم الدخول على الموقع الإلكترونى الخاص بوزارة المالية ومصلحة الضرائب العقارية واستيفاء الإقرار وإرساله إلكترونيا.
■ لدّى شقة بالقاهرة وفيلا بالإسكندرية وعمارة فى ٦ أكتوبر، فهل يتم تقديم إقرار واحد، أم إقرار عن كل وحدة، وهل يتم تقديم الإقرارات جميعها فى مقر واحد؟
- يتم تقديم إقرار مجمّع بدلا من عدة إقرارات عن عدة وحدات سكنية متواجدة فى مناطق متفرقة عن كل وحدة على حدة ويمكن تقديم الإقرار أو الإقرارات جميعها لمديرية واحدة.
■ أمتلك عمارة غير مشغولة عبارة عن خرسانات وطوب أحمر وليس بها كهرباء، فهل يتم تقديم إقرار لها؟
- لا يتم تقديم إقرار عن هذه العمارة لكونها تحت التشطيب وغير مشغولة.
■ ورد بنموذج ١/أ للوحدات السكنية ضرورة ملء البيانات الخاصة بالعقار الكائن به الوحدة السكنية محل الخضوع للضريبة من حيث عدد الأدوار والجراج والميزانين وغيرها وهى مسألة غير موضحة بشكل كاف، فمثلا أنا عندى شقة تمليك ضمن اتحاد ملاك مكون من ٤٥ شقة - فهل أنا ملزم بتوصيف العمارة بالكامل أم بتوصيف الشقة التى أمتلكها فقط؟
- يتم استيفاء البيانات الخاصة بالعقار المحتوى للوحدة ملكك فى الصفحة المخصصة لذلك (صفحة ٤) فى ضوء البيانات المتاح لك معرفتها، ويتم استيفاء البيانات الخاصة بالوحدة التى تمتلكها فى الصفحة المخصصة لذلك بالإقرار (صفحة ٥).
■ أمتلك محلاً لم يتم تسلمه حتى الآن، ومازال تحت التشطيب، فهل يتم تقديم إقرار ضريبى عنه؟
- لا يتم تقديم الإقرار طالما لم يتم تسلمه، وأنه ما زال تحت الإتمام.
■ كنت أمتلك وحدة سكنية وقمت ببيعها بموجب عقد ابتدائى وتوكيل لشخص آخر دون تسجيل العقد وعدم نقل الملكية بسجلات الشركة ــ من هو الملزم بتقديم الاقرار الضريبى؟
- يلتزم المشترى بالعقد الابتدائى بتقديم الإقرار عن الوحدة المذكورة.
■ عقار يملكه ورثة قام أحدهم بشراء وحدة بموجب عقد موقع من باقى الورثة وسدد ثمنها وأصبحت الوحدة ملكه هل هو ملزم بتقديم إقرار منفصل باسمه أم يدخل ضمن إقرار العقار؟ بمعنى آخر ما موقف العقار الذى به جزء مؤجر للغير وبعض الوحدات تمليك للغير؟
- يلتزم الوارث بتقديم إقرار منفصل عن الوحدة التى اشتراها من باقى الورثة، أما باقى العقار فيلتزم أحد الورثة بملء إقرار واحد عن الوحدات المؤجرة للغير وذلك بتعدد الصفحات الخاصة ببيانات الوحدات، وبالنسبة للوحدات محتوى العقار المشار إليه والمبيعة تمليكاً يلتزم مالكوها بتقديم إقرارات، كل فيما يخصه.
■ أنا مصرى مقيم مع أسرتى بالخارج وأمتلك شقة وأرغب فى معرفة كيف أقوم بتقديم الإقرار الضريبى عنها مع العلم بأنه ليس لدى أحد فى مصر يمكن أن يقوم بذلك وكل أهلى بالخارج فهل يمكن أن يتم ذلك فى القنصليات المصرية بالخارج؟
أو ما هو الحل حتى لا يكون هناك تهرب وتفرض علينا الغرامة ونحن ليس لدينا أى حل، وأمامى عام حتى أستطيع العودة لبلدى فى إجازة الصيف أرجو أن يكون لديكم حل لكل من هم فى مثل حالتى ولكل المغتربين حتى يتيسر علينا تقديم الإقرار عن عقاراتنا؟
- يتم تقديم الإقرار واستيفاء البيانات الخاصة به والرد على الاستفسارات عن طريق البريد الإلكترونى لمصلحة الضرائب العقارية rta.gov.eg@rta
■ أمتلك أنا وإخوتى جراجاً فى عمارة سكنية ويتم استغلاله مقابل أجر ولا أمتلك أى وحدات أخرى بالعمارة، فهل يخضع هذا الجراج للضريبة، وهل سيتم تقديم إقرار ضريبى عنه؟
- نعم يخضع هذا الجراج للضريبة العقارية باعتباره وحدة غير سكنية، وعليكم تقديم إقرار ضريبى عنه بصفتك مالكا لهذا الجراج.








اللائحة التنفيذية لقانون الضرائب العقارية الجديد .. الوحدات السكنية حتى 450 ألف جنيه معفاة من الضرائب
الشروق -

اطبع الصفحة أصدرت وزارة المالية أمس اللائحة التنفيذية لقانون الضرائب العقارية الجديد، على أن يبدأ تطبيقه من يناير المقبل، بحيث يتم تقديم جميع الإقرارات الضريبية قبل نهاية العام الحالى ــ تبعا لبيان الوزارة.

وبحسب القانون الجديد، فإن الوحدات العقارية، التى تقل قيمتها السوقية عن 450 ألف جنيه لن تسدد ضريبة عقارية، وبالنسبة للوحدات التى تبلغ قيمتها 500 ألف جنيه فإن الضريبة المستحقة عليها 30 جنيها فقط سنويا، والوحدة التى تبلغ قيمتها السوقية مليون جنيه فضريبتها 660 جنيها سنويا.

وبالنسبة للضريبة العقارية على الوحدات العقارية الصناعية، أشار البيان إلى أن الضريبة المستحقة عليها تعتبر من المصاريف واجبة الخصم من الوعاء الضريبى لضريبة الدخل، وهو ما يعنى عدم فرض أعباء جديدة عليها، كما أن الوزارة ستقدر متر الأرض لهذه الوحدات عند حساب الضريبة بمبلغ 200 جنيه فقط، للتيسير على الأنشطة الصناعية المختلفة.

وبالنسبة لإجراءات تقدير الضريبة على العقارات المقامة على أراضٍ زراعية، أشار البيان إلى أنه يجب التأكد من أن العقارات أقيمت بناء على ترخيص، أو أنه تم تحرير محضر بمخالفة البناء فى الأراضى الزراعية وقضى فيه نهائيا بالبراءة أو بسقوط الدعوى الجنائية، أو انقضاء ثلاث سنوات على إقامة هذه العقارات، مع توصيل أى من المرافق الأساسية إليها، دون تحرير محضر بالمخالفة. وفى هذه الحالات يتم رفع ضريبة الأطيان عن الأراضى المقام عليها تلك العقارات.

ويمكن لملاك الشاليهات والقرى السياحية بالساحل الشمالى تقديم إقراراتهم فى مأموريات الضرائب العقارية فى العلمين والضبعة والحمام، بجانب المأموريات الأخرى فى الإسكندرية والقاهرة.


الوحدات المؤجرة


وحول أهم مواد اللائحة التنفيذية الخاصة بالقيمة الإيجارية للوحدات العقارية، فإنه سيتم تقدير هذه القيمة بناء على الموقع الجغرافى للعقار، ومدى قربه من الشواطئ، أو الحدائق أو المتنزهات العامة، وطبيعة المنطقة والشارع الكائن بهما العقار، ومستوى ونوعية البناء (فاخر أو فوق متوسط أو متوسط أو اقتصادى أو شعبى)، بالإضافة إلى المرافق المتصلة بالعقار، مثل الكهرباء والمياه والصرف الصحى والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية والتليفونات وشبكة الطرق ووسائل المواصلات، وأى مرافق عامة أخرى.

وسوف تُعامل الوحدات السكنية المتصلة وما يلحق بها من مبانى وحديقة وملحقاتها باعتبارها وحدة سكنية واحدة، فيما عدا الوحدات المستغلة مفروش، والفنادق والبنسيونات، حيث تعامل معاملة المبانى غير السكنية. وباستثناء الجراجات الخاصة، تعتبر الجراجات العمومية المؤجرة وحدات غير سكنية.

وتبعا للبيان، سوف تتم عمليات الحصر كل 5 سنوات، ويجب ألا يترتب على إعادة التقدير الخمسى زيادة القيمة الإيجارية للعقارات المبنية المستعملة فى أغراض السكن على 30% من التقدير الخمسى السابق، وعلى45% بالنسبة للعقارات المبنية المستعملة فى غير أغراض السكن. وقد قررت اللائحة أنه عند حساب قيمة الضريبة المستحقة على الوحدات السكنية، يتم خصم 30% من القيمة الإيجارية السنوية التى حددتها لجان الحصر والتقدير، مقابل جميع المصروفات التى يتكبدها المكلف بأداء الضريبة، بما فى ذلك مصاريف الصيانة. ثم يستبعد حد الإعفاء المقرر بمقدار 6000 جنيه لكل وحدة فى عقار، والصافى يتم استقطاع الضريبة منه بواقع 10%. وبالنسبة للوحدات غير السكنية، يتم خصم 32% فقط من القيمة الإيجارية السنوية التى حددتها لجان الحصر والتقدير مقابل مصاريف الصيانة، والصافى يتم استقطاع الضريبة منه بواقع 10%.


لجان مختصة للتقدير ويمكن الطعن فى تقديراتهم


سوف تحدد مصلحة الضرائب العقارية أعداد لجان الحصر والتقدير اللازمة فى كل محافظة ونطاق اختصاص كل لجنة، بحسب عدد العقارات المبنية فى كل محافظة، ويصدر بتشكيل هذه اللجان قرارا من وزير المالية بالاتفاق مع الوزير المختص بالإسكان.

وبالنسبة لإجراءات الطعن على تقديرات القيمة الإيجارية، أوضح البيان أن اللائحة أجازت للمكلف بالضريبة الطعن على تقدير القيمة الإيجارية للعقار، أو جزء منه أمام لجان الطعن، وذلك خلال الستين يوما التالية لتاريخ الإعلان عن تقديرات القيمة الإيجارية. على أن يراعى أن يتقدم بطلب على النموذج المعد لهذا الغرض يسلم لمديرية الضرائب العقارية أو المأمورية الواقع فى دائرتها العقار، وذلك مقابل إيصال أو بكتاب موصى عليه بعلم الوصول يرسل إلى المديرية أو المأمورية، ويجب أن يتضمن الطلب أسباب التظلم مشفوعا بالمستندات المؤيدة له.

ويرفق بالطلب ما يدل على سداد مبلغ خمسين جنيها كتأمين لنظر طعنه، يرد إليه كاملا عند قبول الطعن موضوعا. ولمديريات الضرائب العقارية بالمحافظات الطعن على التقديرات بمذكرة تقدم للوزير أو من يفوضه من مدير المديرية، إذا رأت أن تقدير القيمة الإيجارية أقل من القيمة الحقيقية، وذلك دون أداء تأمين.

ويجب أن تصدر اللجنة قرارها خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديم الطعن مع إعلان الطاعن بنتيجة طعنه، ويكون قرارها نهائيا. وللمكلف بأداء الضريبة ومديرية الضرائب العقارية المختصة الحق فى الطعن على تلك القرارات أمام القضاء الإدارى خلال ستين يوما من تاريخ الإعلان بقرار لجنة الطعن، ولا يمنع ذلك من أداء الضريبة.

وسيكون مقر لجان الطعن فى مديرية الضرائب العقارية، ويحق للجنة معاينة العقارات المطعون فى تقدير قيمتها الإيجارية، والاطلاع على جميع الأوراق والمستندات، التى تقدم إليها أثناء انعقادها، والتى تكون ذات علاقة بموضوع الطعن، كما لها حق استدعاء الطاعن لمناقشته إذا لزم الأمر.


الوحدات المعفاة من الضريبة


الأبنية المملوكة للجمعيات والمنظمات العمالية معفاة من الضريبة، ولكن بشرط أن تكون الجمعية مسجلة وفقا للقانون، وأن تكون الأبنية مملوكة لهذه الجمعيات أو المنظمات العمالية، ومخصصة لمكاتب الإدارة، أو لممارسة الأغراض التى أنشئت من أجلها. أما العقارات المملوكة لتلك الجمعيات أو المنظمات العمالية وتحقق ريعا، وكذلك الشقق أو الدكاكين الملحقة بها والمؤجرة للغير، فلا تعفى من الضريبة.

كما يشترط أن تكون المؤسسات التعليمية المعفاة خاضعة لإشراف وزارة التربية والتعليم، أو التعليم العالي، أو الأزهر الشريف، وأن تكون المستشفيات والمستوصفات مرخصة من وزارة الصحة. وبالنسبة للعقارات المملوكة للأحزاب السياسية والنقابات المهنية، فيشترط استخدامها فى الأغراض المخصصة لها.

هذا وتعفى من الضريبة كل وحدة فى عقار مبنى مستعملة فى أغراض السكن تقل قيمتها الإيجارية السنوية بعد خصم مصاريف الصيانة والبالغ نسبتها 30%، عن ستة آلاف جنيه، ويخضع ما زاد على ذلك للضريبة.

من ناحية أخرى يتم إعفاء العقارات المخصصة لمنفعة الأراضى الزراعية المحيطة بها، ويعتد فى ذلك بالمعاينة على الطبيعة، وما يرد من بيانات فى الإقرار المقدم من المكلف بأداء الضريبة وفقا لهذا القانون والمؤيد بشهادة معتمدة من الجمعية الزراعية المختصة. بالإضافة أيضا إلى الدور المخصصة للاستخدام فى مختلف المناسبات الاجتماعية، التى لا تهدف إلى تحقيق الربح، وذلك بمقتضى شهادة صادرة من مصلحة الضرائب المصرية.

واشترطت اللائحة لإعفاء أبنية مراكز الشباب والرياضة أن تكون مسجلة، وأن تكون معدة لمزاولة النشاط الشبابى أو الرياضى. أما العقارات والمحلات الملحقة بمراكز الشباب والمؤجرة للغير، فلا تعفى من الضريبة.

وبالنسبة للعقارات المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية، فيشترط لإعفائها المعاملة بالمثل لدى الدول المالكة لها. فإذا لم يكن للضريبة مثيل فى أى من الدول الأجنبية، جاز لوزير المالية بعد أخذ رأى وزير الخارجية، إعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة.


السداد فى المواعيد المقررة


وبالنسبة لحالات التخلف عن أداء الضريبة، أكد البيان أنه إذا تقاعس المكلف بأداء الضريبة عن الوفاء بها فى المواعيد المقررة وفقا للقانون، يستحق عليه مقابل تأخير على ما لم يتم أداؤه من الضريبة، ويعامل مقابل التأخير على المبالغ المتأخرة وجميع المبالغ المقررة فى القانون معاملة دين، مع إخطار المستأجرين بخطاب موصى عليه بعلم الوصول بمسئوليتهم بالتضامن مع المكلف بأداء الضريبة فى السداد، وذلك فى حدود الأجرة المستحقة عليهم. على أن يتم ذلك قبل نهاية الشهر بعشرة أيام. ويستمر تحصيل الضريبة من المستأجرين فى حدود الأجرة إلى أن يتم أداء كامل الضريبة المستحقة، أو قيام المكلف بأداء الضريبة بأدائها أو ثبوت انتهاء العلاقة الإيجارية.

كما يجوز للمكلفين بأداء الضريبة أو ورثتهم، والذين طرأت عليهم تغييرات اجتماعية تحول دون قدرتهم على أداء الضريبة، التقدم بطلب لمصلحة الضرائب العقارية لتتحمل الخزانة العامة أداء الضريبة المستحقة عليهم.


تسلم وتقديم الإقرارات من أى مأمورية


وأشار البيان إلى أن مصلحة الضرائب العقارية ستوفر خلال الأسبوع الحالى نماذج الإقرارات، والتى ستوزع مجانا من مصلحة الضرائب العقارية ومديرياتها والمأموريات التابعة لها، حيث يوجد 400 مأمورية عقارية فى أنحاء الجمهورية، وسوف يتم تسلم وتقديم تلك الإقرارات من أى مأمورية عقارية. ويجب على ملاك ومنتفعى ومستغلى (عقود استغلال) الوحدات العقارية، أفراد وشركات، تقديم إقرارات الثروة العقارية قبل نهاية العام الحالى.

وبالنسبة لبيانات والمعلومات المطلوبة بالإقرارات، أوضح الوزير أنها تشتمل على اسم المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية، وصفته بالنسبة للعقار المقدم عنه الإقرار، واسم المحافظة الواقع فى دائرتها العقار المبنى، واسم التقسيم الإدارى، كاسم المدينة أو البندر أوالقسم أو المركز أو الناحية والشارع، ورقم العقار المحدد تنظيميا أو بمعرفة الضرائب العقارية سواء كان سابقا أو حاليا. بالإضافة إلى عدد أدوار العقار المبنى، وعدد الوحدات فى كل دور، والمحتويات التقسيمية لكل وحدة، ومساحتها وقيمتها، وفقا لعقود التمليك أو رخصة البناء. وبالنسبة للوحدات المستغلة، فإن الإقرارات ستضمن اسم الشاغل، والإيجار الفعلى، ونوع الاستغلال، وعنوان مقدم الإقرار، ورقمه القومى، والمستندات المحدد بها ثمن العقار إن وجدت، وعنوان المراسلة المختار. وفى جميع الأحوال لا يعفى المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية من تقديم الإقرار إذا سبق للجنة الحصر والتقدير أن قامت بإثبات عقاراته بالدفاتر أو كانت معفاة من الضريبة.